物业设备房定期巡检及维护要求介绍

　　谈起物业工程工作，常常有这么一个误区，认为只是维修路灯、道路、墙面，其实不然，师傅们还有一项重要任务。而这些地方很少人会关注，甚至被忽视，但它却是整个家园的核心，就好比电脑的CPU，人的心脏，影响着赖以生活的每一个家。它隐藏在楼宇、地库、花丛中等不显眼的角落，它，就是设备房。

 

　　设备机房布置合理、美观，标识牌齐全，涵盖了生活水泵房、配电房、发电机房、电梯机房、消防设备房等，而这些设备房背后的日常维护与运行管理便是物业服务活动中重要的一环。

 

　　一、配电设备

 

　　1．每隔2小时对高低压配电房巡查记录一次，掌握设备运行状况，执行交接班和工作日志制度。

 

　　2．每周清扫高低压各配电房，保持整洁卫生。

 

　　3．每月对高低压配电柜及每层配电房、配电箱进行里外除尘。

 

　　4．每半年对配电柜进行一次停电清扫和接头紧固工作。

 

　　5．每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电器测试，并做好记录。

 

　　二、照明灯具

 

　　1．每周六巡查公共区域照明亮度，发现故障及时处理。

 

　　2．每周四检查记录用户电表是否正常。

 

　　3．每季度检查夜景灯线路状况，做好保养，维修工作并记录。

 

　　三、水泵、水箱及管道

 

　　1．每班巡查各水泵运行状况，检查水箱水位、控制箱电压、电流指示灯及供水压力等，发现问题及时处理；并做好巡查记录工作。

 

　　2．每班巡查管道、阀件接口是否连接良好，破裂漏水等情况。

 

　　3．每月检查每台水泵运行状况。

 

　　4．每月清扫机房及控制柜卫生。

 

　　5．每季度对控制箱的接线端子紧固一次。

 

　　6．每半年对每台水泵的过滤器进行清洁一次。

 

　　7．每半年检修水箱浮球装置一次。

 

　　8．每半年对进出水阀开关一次并检修。

 

　　9．每季度进行水质化验一次。

 

　　10．每半年清洗水箱一次。

 

　　11．每年对每台水泵进行一次大修保养。

 

　　四、卫生设备、排水管道

 

　　1．每周六巡查使用楼层马桶、茶水间及地漏排水情况，发现堵塞及时疏通。

 

　　2．每周六对小便器、面盆的冲水情况试验一次，发现故障及时修理。

 

　　3．每周六检查面盆、茶水间、公共水龙头是否松动或漏水。

 

　　4．每月检查排水管道阀件、接头是否堵塞或渗漏。

 

　　5．每季检查各窨井发现泥沙及时疏通清理。

 

　　五、污水处理

 

　　1．每班检查记录污水处理泵设备运行情况、液位报警装置及控制箱工作状态。

 

　　2．每班清理隔栅房调节池垃圾一次。

 

　　3．每二周检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱指示灯是否良好等）雨季每天。

 

　　4．每二周对污水处理控制箱及污水泵进行保养一次。

 

　　5．每半年对污水井清淘一次。

 

　　六、电梯

 

　　1．每班巡视记录各电梯运行及电梯机房。

 

　　2．每班检查各电梯机房控制箱、设备是否良好（电梯运行的声音及控制箱的气味、温度等）。

 

　　3．每班巡查机房空调制冷情况，按时开关机。

 

　　4．配合监督电梯保养承包商对设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）并做好记录。

 

　　5．每月对每部电梯状态汇总。

 

　　6．每年安排报请安监局进行一次年检工作。

 

　　七、中央空调系统：

 

　　冷水主机：

 

　　每月：

 

　　1．启动油泵，检查供油系统

 

　　2．系统探漏试验

 

　　3．运行制冷机组，检查运行状况，调校机组技术参数及设定

 

　　4．检查冷媒运行，冷凝器及蒸发器的温度及压力

 

　　5．检查阀门的操作状况

 

　　6．检查及清理马达起动柜内的电器设备

 

　　每年：

 

　　1．化验压缩机油并提供报告，根据实际情况而定，更换压缩机油和油过滤芯

 

　　2．清洗冷凝器

 

　　3．检查安全保护元件

 

　　4．检查压缩机马达绝缘情况

 

　　5．运转制冷机组，检查制冷状况，进行负荷测试

 

　　6．空调系统管道过滤器清洗

 

　　循环水泵及冷却塔：

 

　　每月：

 

　　1．检查水泵马达的润滑情况，若有必要给予加注润滑油

 

　　2．查及记录马达电流量、进水压力和出水压力

 

　　3．检查水泵进口端过滤器，若有必要给予清洗

 

　　4．检查补水箱补水情况

 

　　5．清洗冷却塔内脏物

 

　　每年：

 

　　1．检查填料及避震情况

 

　　2．检查布水器布水情况

 

　　3．检查轴心之平衡情况

 

　　4．检查及测量马达之绝缘度

 

　　5．检查水位阀门动作情况

 

　　6．检查全部螺丝之紧固

 

　　7．检查继电器、保护器及过载器设定

 

　　空气处理机及其他风柜

 

　　每月：

 

　　1．检查及调整电动二通阀、温度控制器

 

　　2．洗隔尘网

 

　　3．检查去水盆

 

　　4．补充马达轴承间润滑油

 

　　每年：

 

　　1．马达绝缘测试

 

　　2．检查及调整电动二通阀，温度控制器

 

　　3．清洗盘管及风机叶轮

 

　　4．调整风机马达电流过载保护器

 

　　分体式空调机：

 

　　每月：

 

　　1．清洗室内机过滤网

 

　　2．检查机组运行操作情况

 

　　3．清除室外机机壳脏物

 

　　4．测量制冷系统压力来断冷煤是否汇漏

 

　　每年：

 

　　1．清洗室外机翅片

 

　　2．测量压缩机马达绝缘情况

 

　　3．对室外风机加润滑油

 

　　4．检查机组是否泄漏，如有必要补充冷媒

 

　　八、BMS系统：

 

　　每日：

 

　　1.检查工作主机是否正常运行

 

　　2.检查BA软件是否正常运行

 

　　3.检查BA软件是否有错误报警

 

　　4.检查BA系统的数据趋势及趋势图形

 

　　每月：

 

　　1．核对配电室变压器的数据

 

　　2．核对配电室高压进变电的数据

 

　　3．核对配电室低压进配电的数据

 

　　4．核对水位报警的数据

 

　　5．核对空调新风机的温湿度及电流、电压的数据

 

　　6．核对通风系统的监控点的数据

 

　　7．核对照明系统的监控点的数据

 

　　8．核对冷源系统的监控点的数据

 

　　9．按照计划，测试子中心的一个系统

 

　　10．核对调整BMS系统图形

 

　　每年：

 

　　对BMS系统作各个子系统的联动测试及年度评估报告

 

　　九、消防系统：

 

　　火灾自动报警系统：

 

　　1．每班检查1#、2#、3#、报警主机运行情况，认真填写消防自动报警系统运行记录表；

 

　　2．每月清洁主机柜及柜内所有元器件；检查紧固所有接线头；检查柜内所有线头的号码管是否清晰；

 

　　3．每月检查10%感烟（温）探测器、手动报警器，核对其地址是否正确；

 

　　4．每半年系统检测一次，查看探测器报警确认灯、主机火警信号显示、联动信号输出是否正常。

 

　　消防广播：

 

　　1．每日检查消防广播（背景音乐）播放是否正常；

 

　　2．每月清洁主机柜及柜内所有元器件；检查紧固所有接线头；检查柜内所有线头的号码管是否清晰；

 

　　3．每月检测火警时，消防紧急广播是否正常播放；

 

　　消防电话

 

　　1．每日检查主机工作状态是否正常；

 

　　2．每月检查探测器测试楼层消防电话的通话情况；

 

　　联动控制柜

 

　　1．每日检查联动柜工作状态、信号显示是否正常；

 

　　2．每月检查探测器测试楼层联动响应情况；

 

　　3．每月清洁主机柜及柜内所有元器件；检查紧固所有接线头；检查柜内所有线头的号码管是否清晰；

 

　　电梯联动屏

 

　　1．每日检查联动屏工作状态、信号显示是否正常；

 

　　2．每半年进行一次消防联动测试。

 

　　消防水泵：

 

　　1．每日检查各区压力表指针正确；确定管网无渗漏；

 

　　2．每日检查水池水位是否正确，供水是否正常；

 

　　3．每月检查基座、接连位、泵轴及所有螺丝是否牢固；转动水泵轴有无卡住、碰撞现象；

 

　　4．每月清洁控制柜及柜内元器件；检查紧固所有接线头；检查柜内所有线头的号码管是否清晰；

 

　　5．每半年进行一次消防联动测试。

 

　　消防通道

 

　　1．每日检查安全出口和消防通道畅通，不得阻塞、占用、封堵；

 

　　2．每日检查安全疏散指示标志、应急照明完好正常；

 

　　3．每日检查常闭式防火门完好，处于关闭状态并不锁死；

 

　　4．每日检查防火卷帘处于正常待命状态，导轨和关闭区不得堆放物品；

 

　　5．每月检查探测器测试楼层安全疏散指示标志、应急照明切换情况；

 

　　6．每月手动检测或结合探测器测试检查卷帘门联动响应情况；

 

　　CO2灭火控制室

 

　　1．每日检查CO2气体灭火报警主机显示正常、指示灯正常；

 

　　2．每日检查启动瓶压力，CO2瓶启动开关位置正常、称重机构正常；

 

　　3．每月清洁主机柜及柜内所有元器件；检查紧固所有接线头；检查柜内所有线头的号码管是否清晰；

 

　　防排烟系统

 

　　1．每日检查消控中心联动控制柜正压送风机、排烟机指示灯正常，各楼层送风阀、排烟阀位置正常；

 

　　2．每月检查探测器测试楼层及上下层防排烟联动响应情况；

 

　　消火栓箱

 

　　1．消火栓箱外观、手动报警按铃、消防电话插座完好，无变形、损伤、腐蚀；

 

　　2．警铃、消防水带、枪头、自救盘、紧急启泵按钮齐全，无破损；

 

　　3．手提式灭火器规格、数量正确，且指针在有效区内。