物业公司如何实现智能化升级

7月14日，两家国际科技巨头三星电子和微软公司达成了一项全球性合作协议，内容集中在房地产开发和物业管理行业的数字化转型。

　　对于这项合作，微软方表示：“与三星的合作，将为房地产开发和物业管理行业的进一步创新开启了新的机遇。”目前，双方正在进行试点服务，合作的试点为新加坡国立大学（NUS）。

　　类似于三星和微软的合作，国内早已有之。其实，国内的头部物业服务企业早在几年前就开始对项目进行智慧科技升级。如今，物企智慧化变革已经成为行业趋势，大多数头部企业都在加大投入，抢占智慧物业的先机。

　　作为国内首批打造智慧社区战略的企业，中海物业早在2013年就启动并持续开展智慧园区建设专项工作，每年进行统一铺排。截至2019年，中海物业已经实现近300个项目系统覆盖和平台接入，物联网运行平台已经接入海康、大华、三菱等17个品牌，500多个智能终端设备。

　　2014年，绿城服务提出智慧园区服务体系，并通过大数据平台的建立、智能设施设备的引入、移动互联网及应用软件的推行，打造全方位的一体化平台，让业主更方便地获取健康、文化教育、居家生活等各项服务，实现人与物、人与自然、人与人、人与社会的高度互通，提升业主的生活便捷度、服务参与度、居住幸福度。

　　2016年，碧桂园服务也开启自己的云服务时代，全面应用云端化，构建云端信息化平台；2017年开始进行数字化升级，建立大数据平台，全面进入大数据时代；2018年正式进入智能化元年，开始构建人工智能应用平台，融合行业场景，全面实现智能化运营，并推出城市服务2.0产品体系，探索智慧城市管理。

　　物企智慧化变革的兴起

　　物业服务企业智慧化变革的兴起，要追溯到2012年，住房与城乡建设部发布的《关于开展国家智慧城市试点工作的通知》。随着国家智慧城市试点工作的开展，智慧物业等一大批智慧产业迎来了发展的黄金期。

　　作为建设智慧城市和智慧社区的重要力量，物业服务企业开始在智慧化变革的道路上大步向前。2012年，万科物业携手华为建立智慧社区联合实验室，推出智慧社区解决方案；彩生活与光大银行推出“彩生活e卡通”打造新型智慧社区；长城服务推出“智慧园区服务”等。一时间，涌现出大量对智慧科技升级的尝试。

　　其实，最初的物业服务企业也是被动参与智慧社区试点建设大潮中的，但是随着社区服务、社区经济概念以及社区O2O的兴起，物业管理行业开始尝试用市场的方式探索智慧社区新路径。随着经验的积累和科技的进步，绿城服务、彩生活、长城物业等一批品牌企业逐渐脱颖而出。

　　如今，智慧科技升级已经逐渐开花结果，并成为各大物企提升服务能力的重要砝码。而智能技术的应用和创新，也正在促进物业服务水平的提升和行业的转型升级。

　　头部物企加码智慧物业升级

　　从2012年发轫至今，物业服务企业一直在不断加码物企智慧化变革。据中物研协数据显示，截止2020年4月30日，在已统计的16家赴港上市物企中，有7家将20%以上的募资额用于高新技术方面的投入，均值亦达到18%。在该项支出仅次于企业用于收并购的投入，成为企业第二大战略用途。

部分上市物企募集资金用于高新技术的比例分布

数据来源：企业年报，CRIC，中国房地产测评中心，中物研协

部分上市物企在智慧科技方面的主要动态和内容

数据来源：企业年报，CRIC，中国房地产测评中心，中物研协

　　得益于物企在智慧科技升级方面的大投入，企业的运营效率也实现了不错的提升。2019年，物企单位面积创收、人均管理面积、人均产出和人均净利润均表现出色。其中，26家上市物企单位面积营收均值为35.2元/m，较2018年同期增长3.5%，近七成上市物企单位面积营收实现增长。上市物企人均管理面积、人均产出和人均净利润分别为7661.9 m/人、24.6万元/人和3.2万元/人，均高于行业平均水平，运营效率提升。

　　对于智慧科技升级的价值，绿城服务集团首席运营官金科丽曾表示，对于物企来说，需要用科技发力来为品质蓄力。在这方面，主要三个维度的考量：

　　一是成本，目前物业费的收费标准基本趋于稳定或略有上升，但是它的成本结构一直在快速的增长，包含人工成本，包含物耗、能耗以及随着规模化带来的信息流转的成本。

　　二是效率，效率涉及到服务效率、组织效率和运营效率。虽然物业在这些年发展的速度已经很快了，但事实上效率还是有很大的提升空间。

　　三是体验，体验涉及到客户的满意度，并最终决定物业费的收缴率。那么如何提升客户的满意度和工作人员的敬业度，就显得尤为重要。

　　总结来说，就是提质、增效、优化服务体验，而这恰恰是智慧科技升级所努力的方向。还是以绿城服务为例，通过多年实践摸索，绿城服务构建出服务场景、经营场景、管理场景和创新场景四大场景。

　　服务场景以住宅端的绿城生活APP和写字楼端的云助APP为抓手，向业主提供诸如缴费、报修、法律咨询、人才服务等全方位服务，优化服务体验，提升业主满意度。

　　经营场景实现对B2B、内部服务、ERP系统、项目管理等模块的统一化、标准化管理，实现人事共享、财务共享、用户共享，降本增效，提升经营水平。

　　管理场景分为两个维度，一是一线管理者服务，系统也会根据运行的状态对员工进行派单，提升工作效率；二是后台视图，通过建立大数据平台，让服务匹配更精准，通过将园区的访客、设备、快递业主的信息等等这些数据形成用户的画像，更精准地掌握业主生活的需求，服务的效率进一步的优化。

　　创新场景体验更加多元化，如绿城服务连续第4年在为园区的长者提供免费体检的服务等。在科技的赋能下，绿城服务可以为业主提供更加多元化的创新服务，提升业主满意度。

　　中小物企的破局之道

　　现阶段，智慧科技升级更多发生在实力相对雄厚的头部物业服务企业。对于大量的中小物企来说，受限于资金、资源等因素，很难在智慧科技升级方面有所建树。面对头部企业掀起的这场智慧化变革浪潮，他们更多是感觉力不从心。

　　那对于有志于参与这场智慧化变革的中小企业来说，要如何破局呢？

　　目前，除了物业服务企业在探索物业智慧化变革以外，很多第三方企业也在布局自己的智慧物业项目。如2014年便开始面向社区布局的科技公司——千丁互联；6月9日，刚在阿里云峰会上发布《阿里巴巴未来社区解决方案》的阿里巴巴；以及最近刚刚与纵行科技达成战略合作，联手发力智能物业管理市场的京东物流等。

　　通过与这些掌握智慧科技解决方案的第三方公司合作，中小物业服务企业可以相对容易的完成智慧科技升级。但是在合作过程中，必须要注意结合项目实际情况和企业资金实力，不能一味大干快上，最终造成不良后果。

　　另一方面，也有一些头部物企愿意为中小物企提供帮助。如合生活科技集团总裁夏冠明就表示，物业管理行业发展到现在，已经进入了变革的时期。面对二十多万亿的大市场，我们需要的是共荣共生的结构。对于合生活而言，我们愿意建立生态共融体系，链接多领域优质资源，携手物业同仁打下行业发展新蓝海。

　　据夏冠明介绍，合生活可以帮助中小物业服务企业完成两大板块的升级。

　　从物业基础服务到智慧物业服务，解决传统物业降本增效的问题。在智慧车行方面，行业均值为减岗10%，合生活平台为减岗37%；在智慧人行方面，行业均值为减岗10%，合生活平台为减岗48%；在智慧物业云方面，行业均值为减岗10%，合生活平台为减岗39%；在智慧安防监控方面，行业均值为减岗10%，合生活平台为减岗35%；在集成管控中心方面，行业尚未有成功案例，合生活平台为减岗55%。

　　从物业社区经营到创新社区经营，提升物业创新经营盈利的问题。在增值经营营收占比方面，行业均值为20%，合生活平台为45%；在单位面积增值营收方面，行业均值为2.35元/m2，合生活平台为8.85元/m2；在增值业务开展项方面，行业均值为10项，合生活平台为36项；在单用户产值方面，行业均值为438元/人，合生活平台为2120元/人。

　　目前，已经有超过200家中小型物业服务企业加入到合生活生态联盟，总计超过1200个项目，合作面积超过3.3亿平米。

　　随着人民生活水平的提升和科技的发展，传统的物业管理模式越来越不适应时代发展的要求，物业服务的智慧科技升级已经是大势所趋。如中国物业管理协会会长沈建忠所言，当科技红利降临到物业管理行业，一定会产生共振和巨变，一定会催生出新的业态和新的价值，将来全行业一定会进入智慧物业、智慧社区的时代。