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江苏省出台物业服务合同规范,专治小区乱收费、物业不作为等乱象
明确收费标准、物业需提供11类服务
规范合同中,划分了汽车停放费和公共区域的车位租金。车位标准又细分为汽车露天车位、室内普通车位、室内机械车位等,不同车位具体交多少钱,由双方在签合同时进行约定。为了防止物业乱收停车费,规范合同还明确了所收费用的具体用途。同时《合同示范文本》对物业费的收取标准、物业费的具体用途、物业需提供的服务,还有公共事项该如何公示也做了具体约定。其中物业服务包含11项内容,包括公共绿化养护管理、汽车停放管理、公共秩序维护、装饰装修管理服务等。
行政部门不强制使用 可作为维权参考
如果物业擅自提高收费标准怎么办呢?规范合同约定,若物业擅自提高收费,业主有权清退物业。造成业主经济损失的,物业应当给予业主经济赔偿。而合同终止后,物业未按规定时间办理移交事项,也需要向业主支付逾期违约金。省工商局表示,业主和物业是否使用这一规范合同,可以自主商议决定。不过,因为在制定时严格参照了各项法律法规,换个角度说,规范合同还能给大伙作为一种维权参考。省工商局合同监督管理处主任科员陈江山回应:“行政部门没有强制哪一方使用示范文本的权利,我们推出示范文本的目的,是要发挥示范文本在双方协商中的作用。如果有的文本有很多条款跟我们这个合同相差很远,甚至相悖的话,那可能存在一定侵权行为,对于这种侵害消费者权益的行为,我们是可以处罚的。”
该示范文本的主要特点:
一、明确物业的委托服务本质。合同文本指出物业公司的工作本质是服务,管理只是手段和方式,并且该服务是经业主授权后才能进行的服务。通过强调委托服务的本质,明确业主与物业之间的法律关系,有利于双方履行各自的权利义务。
二、突出合法性。物业服务领域的规范性法律法规及文件包括《物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省住宅专项维修资金管理办法》、《江苏省物业服务收费管理办法》等,对物业经营活动有详细要求,但市场上使用的物业合同并没有很好地体现这些要求,条文拟定比较随意,不能很好地维护合同双方当事人的合法权益。对此,该合同文本严格贯彻了法律法规的要求,第十六条第四款等部分条款严格按法律条文进行表述。
三、注重全面性。合同除了包含法律、法规规定的法定内容外,还包含部分约定内容,如第十一条物业综合服务以及第十三条物业经营服务等,以尽可能涵盖物业服务的项目。
四、强调实用性。合同文本设计从方便使用的角度出发,增加了勾选、表格等项目的设置,并在备注中对填写的方法作出了提示,方便签约者使用。
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