物流园区是否为物企带来较大的发展市场？

截至2022年年底，我国物流园区数量总数达2553家，比2018年第五次调查的1638家增长55.9%，数量上保持着较快的增长趋势。

图:2006年-2022年物流园区数量（单位：家）

数据来源：中国物流学会，中国物流与采购联合会

在投入运营的园区中，65.4%的园区实际占地面积小于0.5平方公里，27.3%的园区实际占地面积在0.5-5平方公里，7.3%的园区实际占地面积在5平方公里以上。

图：2022年物流园区数量分布情况（单位：家）

数据来源：中国物流学会，中国物流与采购联合会

巨大的市场空间并没有为物企带来丰厚的利润，相反物企在物流园区赛道里面临种种困难。

1.对物业服务具有更高的要求

园区内每天有大量的人流、车流、物品流动，对园区的运输效率管理有着极高的要求。另外，物流园区内通常存放大量的货物和资产，因此安全管理是园区服务商首要考虑的问题。物业管理需要做好园区内的安全、消防等工作，加强对车场、仓库区重点部位的巡查，保证消防设施的完好，以此来确保货物和资产的安全。

2.利润空间因经济下行受到挤压

受经济下行影响，消费降级成为市场主流。物流园区的雇主方会因此受到影响，相对应对于物业服务的需求有所降低。园区的整体空置率的上升导致了物业服务费的减少，为物企带来更大的运营压力。在当年度，物业费收缴率在70%-75%的情况下对物企来说是不错的情况。

3.基础服务利润率偏低

盈收困境也推动了物企在园区内拓展增值服务的能力，像是提供一些机电维修、退库还原、消杀等高利润的工程服务。

4.高昂的运营成本

物企面临着逐渐高昂的运营成本，包括人力成本和智慧化建设成本。调查结果显示，约有22.4%的园区认为招工难、用工难制约了园区发展，物流园区对人员资质具有更高的要求。例如消防方面，需要的人员资质证书多为中级证书；项目匹配的电工需要持有高、低压电工证；物流园区的保安都要求持有保安证。

5.激烈的竞争环境

在物流园区运营服务的市场格局中，第三方管理机构的市场份额占比较小，物企面临巨大的竞争压力。调查结果显示，74.5%的物流园区运营管理主体为企业自主，20.0%的物流园区由政府设立管委会管理，第三方专业运营管理机构管理园区的比例只有4.8%。

此外，物企要具备资产管理和后期运营的能力，从园区的角度为入驻的企业带来便利性。物企通过对物流业务信息的管理，实现物流业务的及时化、信息化、智能化、网络化操作，建立信息交换以及相应的功能连接，从而实现业务的统筹运作与科学管理，实现企业内外部信息的共享和有效利用，以提高入驻企业的经济效益和市场竞争能力。