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取消公摊,对物业行业影响几何,物业费又该如何算?
近期,取消公摊又一次成为热议话题,多地密集官宣将取消公摊,甚至有媒体宣称,中国楼市将开始步入零公摊时代。这一动作,对物业企业带来了不小的压力。
有些业主表示,既然房价按套内面积计价,物业费也应该按套内面积计价;还有业主表示,物业费应该按公摊面积计价;甚至有业主说,都取消公摊了,公共区域跟我没关系,物业费就不交了;更有业主问道,以前交的物业费能不能退。
以上这些声音反映出,很多业主对于为什么交物业费,以及物业费是用来做什么的,还是不太了解的。这也解释了,为什么业主与物业企业的各种矛盾会频频发生。
那么取消公摊后,物业费到底应该怎么算呢?我们来做个简单的探讨。
首先,需要明确什么是物业费。
物业费是物业产权人、使用人,委托物业管理单位,对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
所以,物业费与公摊面积是没有关系的。
至于为什么按建筑面积征收,根据民法典第二百七十二条规定,“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”;同时,业主根据其专有部分的面积占建筑物总面积的比例,来行使民法典第二百七十八条所规定的业主权利,比如筹集和使用专用维修资金等事项。
根据权利义务相一致的民法原则,业主理应按其专有部分或套内面积来承担相应义务,包括交纳物业费等。
所以,物业费从法理上来说,可以按建筑面积收,也可以按套内面积收,但是不管按什么面积收,总要能够覆盖社区内设施设备以及公共区域的维护支出。房子面积只是一个用来“分摊”物业费总额的“系数”罢了。
物业费目前主要基于房屋的建筑面积来计收,在取消公摊后,若按套内建筑面积来计算物业费,理论上物业费的单价可能会上涨,因为公共部分的维护费用由更少的面积来分摊了。
但是,目前各地都还存在物业费限价政策,而且突破限价并不容易。而在存量项目中,变更物业费计价方式以及物业费单价,则需要通过业主大会。
对于业主来说,取消公摊对房价和物业费的影响,主要就是朝三暮四还是朝四暮三的区别。而对于物业企业来说,取消公摊无疑让本就低的物业费收缴率,更加雪上加霜。
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