一、老龄化挑战下的战略转型

在上海徐汇区，徐房集团管理的 238 个老旧小区中，80 岁以上老人达 18807 人，占比显著高于全市平均水平。面对深度老龄化带来的服务需求升级，徐房集团于 2025年3月发布《党建引领 "满意物业" 三年行动计划》，提出 "三升一降" 核心目标 —— 提升党建引领效能、物业服务质量、业委会规范水平，降低小区投诉及安全风险，通过物业费调价机制与 "物业 + 居家养老" 创新模式，构建可持续发展的基层治理体系。

二、三年行动计划的实施路径

（一）分阶段推进的战略部署

2025 年作为基础夯实年，集团在衡复风貌区试点物业管理一体化，同步探索 "物业+居家养老" 服务模式；2026 年进入改革深化阶段，重点突破应急维修体系建设，形成全区物业服务价格机制；2027 年收官之年将实现物业费调价全覆盖，总结可推广的养老服务范式。为确保落实，集团建立 "责任书矩阵"，与下属企业签订 4 类责任书，将战略目标转化为可量化的考核指标。

（二）五力提升的支撑体系

• 统领力建设：推动 "三驾马车" 合署办公，在武康大楼等试点建立物业党总支、居民区党总支、业委会党支部联席会议制度，实现 "小事不出楼栋" 的高效治理。
• 服务力升级：针对衡复风貌区 7 个片区 427 条弄堂分属不同管理主体的问题，实施一体化管理，统一服务标准，提升居民获得感。
• 保障力强化：组建区级应急维修队伍，建立 30 分钟快速响应机制，保障居民生活需求。
• 组织力优化：创新 "岗位能上能下" 考核体系，选拔兼具物业管理与养老服务能力的复合型人才。
• 创新力激发：开发物业 "云服务" 平台，集成报事报修、长者关怀等功能模块，实现助餐、助浴等服务线上预约。

三、"物业+养老" 的创新实践

（一）服务清单与场景延伸

集团制定家政服务、维修服务、居家上门服务和基本照料服务 "四张清单"，通过 "嵌入式" 服务模式覆盖老年群体需求。衡复物业实施公共卫生间浴室改造，徐房物业推出 "管家式" 陪诊服务，高建物业提供健康监测服务，累计服务超 2.3 万人次。

（二）适老化改造与空间创新

在适老化改造方面，完成衡复风貌区多户家庭浴缸改无障碍淋浴房工程，降低居家养老风险。同时探索引入 "生活盒子" 等社区嵌入式服务空间，参与打造长者友好型示范片区，构建多层次养老服务体系。

四、未来发展的示范价值

徐房集团的实践为行业提供三大启示：一是通过物业费调价机制破解 "质价不符" 难题，二是借助国企担当整合养老资源，三是利用数字化平台提升服务效能。其 "物业 + 养老" 模式已形成可复制的经验，计划在 2027 年前覆盖全部管理小区，为城市基层治理现代化提供新范式。

数据来源：徐房集团官方新闻