物业管理面积同比增长2.18%，物管由“拼面积”转为“拼效益”

截至2024年底，百强企业管理面积均值为6946.30万平方米，同比增长2.18%，增速较上年下降4.03个百分点；合约面积均值为8847.83万平方米，同比增长1.01%，增速较上年下降1.15个百分点，自2021年以来，百强企业管理面积增速持续下降。

图：2021-2024年百强企业管理面积、合约面积均值及变化情况

来源：物业研究https://u.fang.com/yt994g/

2024年，我国新建商品房销售面积约9.74亿平方米，同比减少12.86%，近几年来持续处于下降趋势；房地产开发企业新开工房屋面积约为7.39亿平方米，同比下降22.99%，降幅较大，较2021年（19.89亿平方米）下降62.85%。2024年，房地产开发企业竣工面积下降至7.37亿平方米，同比降幅约为27.70%，创近年来新低。

图：2021-2024年全国新建商品房销售面积、房地产企业新开工房屋面积及竣工面积情况

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伴随房地产市场的深度调整，物业管理行业规模的增量空间逐步缩小。面对这一重大市场变化，百强企业承接新项目的数量逐步减少，管理面积增长面临较大压力。此外，由于新项目物业管理收费普遍更高，设施设备维护、维修成本较低，项目质量较高，长期看新项目减少将会影响管理项目的平均质量，对物业公司降本增效造成一定影响。

由于百强企业主动对在管项目进行优化调整，退出部分低质项目，当新拓项目规模小于退出项目规模时，管理面积将会减少。管理面积出现减少的百强企业数量有增长趋势。截至2024年末，百强企业中管理面积呈下降趋势的企业约占10%，同比增长4个百分点，规模负增长的现象进一步加剧，也在一定程度上进一步拉低了百强企业管理面积平均增速。

不同企业管理面积的增降情况差异较大。2024年，彩生活、星悦康旅管理面积分别下降13.85%、10.34%；滨江服务管理面积增长较快，增速在20%以上，企业间规模增长情况分化显著。管理面积增速相对较快的企业集中在部分国企、市场化拓展能力强、服务品质高以及品牌影响力大的企业。

不管从行业发展趋势还是企业经营角度看，进军非住宅领域都是必然趋势，既为行业打开更大的市场空间，也为企业创造更多发展机会。

首先，新建住宅开发总量明显下降，优质存量住宅项目稀缺性提高，市场竞争尤为激烈，而在公共服务市场化、产业升级等背景下非住宅市场蕴含更多发展机遇，医院、学校、机场、轨道交通、光伏电站、机关单位后勤等领域的服务需求不断释放。

其次，住宅物业项目存在收缴率偏低、物业费提价困难、成本管控难度大、业主关系复杂、管理难度高等问题，倒逼百强企业加大对非住宅领域的布局。

再次，非住宅项目平均物业费更高，企业拓展非住宅项目的边际收益显著高于住宅，有利于企业提升经营效益。2024年，经发物业、京城佳业的非住宅管理面积占比分别为57.60%、37.20%，均较各自非住宅物业服务收入占比低约20个百分点。

最后，基于非住宅领域，可延伸的专业服务种类丰富，空间巨大。如设施管理、餐饮服务、行政服务、消毒服务、能源管理等都是百强企业可以拓展的服务空间，有助于提升服务密度，为企业未来业务发展奠定基础。