2025下半年中国物业管理行业展望

在上篇文章中，我们总结了2025年物业行业的一些发展概况，接下来，我们将对物业行业2025年下半年的发展予以展位，具体如下：

一、上游增量市场收缩，行业发展降速进入存量时代

据全国经济普查公告数据，2023年，物业管理企业法人单位全年实现营业收入16960.5亿元，2004-2023年均复合增速18.43%；分阶段来看，2018-2023年的复合增速下降，由于该阶段房地产市场经历了由盛转弱，复合增速还维持在10%以上。

图：2004-2023年物业管理企业法人单位营业收入总额

数据来源：全国经济普查公告，中指研究院整理

截至2024年底，百强企业管理面积均值为6946.30万平方米，同比增长2.18%，增速较上年下降4.03个百分点。另一方面，物业企业营业收入增速也显著持续放缓，已经下降至5%以内。2024年，百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，增速较上年回落1.04个百分点；2024年，物业服务上市公司营业收入均值为45.97亿元，同比增长4.01%，增速较上一年下降了3.82个百分点。

二、存量市场空间巨大，管理面积超300亿平，总营收1.7万亿元

尽管物业公司不可避免地进入存量时代，但行业广阔的市场空间蕴含着巨大的发展潜力，值得物业公司进一步深拓。从管理面积上看，截至2024年底，全国物业管理行业总管理面积为314.14亿平方米，预计到2029年将进一步增长至近380亿平方米。

表：2023年第三产业部分劳动密集型服务业关键指标对比

数据来源：第五次全国经济普查公告，中指研究院整理

而从人均产值指标看，2023年，物业管理行业的人均产值约为19.85万元，相比于其他几个相似的服务业，人均产值最低，表明行业劳动密集程度较高，对人员的依赖较强，效率较低。物业管理行业以人力服务为主，目前自动化与数字化渗透率较低，仍过度依赖人工导致人均产出受限。因此从经营效益方面看，物业管理行业效率偏低，转型升级迫在眉睫，任重道远。

三、聚焦深耕：区域、业态、客户三维深耕，增强效益构筑竞争壁垒

不同赛道、不同业态的服务专业性较强，如果盲目扩展可能会消化不良、适得其反。因此，聚焦优势领域、发力重点赛道尤为重要，不少企业明确表明拓展方向仅聚焦少数几种业态。如融创服务明确表明“不追求盲目扩张”，并特别强调对非住宅业务进行创新布局，其非住宅业务主要聚焦三类业态：高端办公及商务服务、专业智慧的医院服务，以及城市服务。

此外，部分物业公司对服务的特定客户群体进行聚焦深耕，持续挖掘客户的多元服务需求，逐步提升自身的综合服务能力。尤其在IFM领域，不同类型客户的服务需求差别较大，深耕优势客户群体并强化专业服务能力，可以显著提升市场竞争力，构筑竞争壁垒。保利物业深耕金融、税务、交通、能源和通讯等国资优势领域，并积极开拓新制造、新能源和新技术等“三新”产业资源。

四、项目拓展：“拓优”与“逐劣”延续，“保盘”与“拓盘”并举

在项目拓展方面，物业公司不断调整拓展策略，聚焦高能效的优质资产与核心项目，注重项目的现金流保障能力和盈利能力，提高市场拓展质量。

表：部分物业上市公司市场拓展策略

资料来源：企业年报及公告，中指研究院整理

五、降本增效：破解经营困局，多维度优化人员成本提升运营效率

随着全国十余省份陆续上调最低工资标准，多地人社局上调2025年社保缴费基数，企业用工成本存在进一步提高的压力。在此背景下，降低人力成本的最直接的方式就是减少对用工的需求，具体策略包括：持续优化组织架构，落实扁平化管理，提高决策效率；借助多元化用工模式、科学定岗等方式优化人力资源；通过科技赋能、技术替代人工、业务外包等举措管控员工成本。

从人力成本优化的成效来看，2024年物业服务上市公司的人员成本均值为16.45亿元，较上一年微增0.44亿元；虽然人员成本均值增加，但其增速小于营业成本均值的增速，人员成本占总营业成本的比例下降，2024年为42.36%，较上一年减少1.82个百分点，物业企业的人力成本控制策略已初见成效。