上市物企上半年合约面积整体增长乏力，加强现金流管理成行业共识

2025年上半年，企业合约面积整体增长乏力，甚至出现下滑。与2024年底相比，51.2%的企业合约面积减少。其中，雅生活服务和彩生活分别减少超过3000万平方米和2000万平方米。主要原因是企业“边拓边退”，调整业务布局。以金科服务为例，上半年退出住宅合约面积1008.6万平方米，新增仅277.3万平方米，退出面积是新增面积的3.6倍。

合约在管比：由2024年中期1.30倍下降至1.26倍，2025年以来，市场竞争更加激烈，上市物企合约面积增长放缓，41家上市物企合约在管比均值由2024年中期1.30倍下降至1.26倍。

尽管企业加大了第三方项目拓展力度，但受持续退出项目影响，2025年上半年第三方在管面积占比有所下滑。在披露完整数据的29家上市物企中，来自独立第三方的在管面积占比约为65.0%，较去年同期下降0.4个百分点。

2025年上半年，披露布局城市数量的29家上市物企单城市在管面积均值为198.6万㎡，较去年同期的180.7万㎡同比增长9.9%。建业新生活单城市在管面积最高超千万平方米，保利物业、滨江服务、绿城服务等9家企业单城市在管面积也超200万平方米。

2025年上半年，上市物企持续推进组织管控优化，平均管理费率同比下降0.6个百分点，降至8.6%。其中，中海物业通过实施组织弹性升降机制、完善三级管控架构、构建组织管理标准化体系，持续提升组织效能。华润万象生活则通过职能平台化提效与赛道差异化管控，深化组织建设：在商业航道，通过建设职能共享平台，实现人力资源提效19%、财务提效10%；在物业航道，通过职能整合与项目组团化管理，整体效能提升10%。

在智能客服领域，万物云于2025年4月完成智能客服系统全国推广，首批6名“AI员工”正式上岗，实现7×24小时全天候服务。2025年4月至7月期间，累计响应客户夜间紧急需求超20万次，创建工单近6万单，显著提升服务响应效率与客户体验。

碧桂园服务“零号居民”业务已落地近100台，降本增效成果显著。例如，广州某小区保洁人员由15人调整至10人，佛山某小区保洁人员由3人精简至2人，同时保洁服务满意度提升5%。

中海物业推出的“海宝AI”智能助手总使用率达79.6%，有效辅助员工处理日常事务，大幅提升工作效能。

从应收账款占营收的比例来看，上半年企业应收账款压力普遍较大。2021年至2024年，上市物企营收账款占营收的比例提升至34.%。2025年上半年该比例为79.4%，与去年同期相比，提升4.9个百分点，应收账款风险依然较高。

值得注意的是，荣万家、康桥悦生活、德信服务集团、建业新生活4家企业该比例超过200%，合景悠活、力高健康生活等13家也超过100%。

加强现金流管理已成为行业共识，企业纷纷通过降低关联交易风险、实施以资抵债、提高预缴比例、强化欠款催收等举措，持续改善现金流状况。

自2024年中期起，万物云宣布与万科协商以经营性资产抵债的方式化解应收账款。2024年内，通过接收“万科资产包”已回收应收账款约12亿元。该举措持续推进，2025年7月，双方签署第二份债务清偿协议，总代价约2.57亿元。万物云表示，预计2025年通过关联交易回收关联方应收账款将接近5亿元。

与此同时，碧桂园服务成立专项追讨欠款委员会，秉持“应收尽收、颗粒归仓”的原则，通过专项行动、“一户一策”定制化方案、法律诉讼支持及结果导向激励机制，累计实现风险客商化债及长账龄欠款回款超10亿元。