停车场管理切勿陷入方向性误区，极致云停车场管理模式加速企业推进智慧停车场！

2020年全国汽车保有量达2.81亿辆，随着汽车保有量的快速增长，车位资源在城镇化较高的城市更是愈发紧张，车场内已售车位、长租车位和时租车位混合并存，车位产权归属和产权自由并用，等等因素都造成了资源利用率低、计费难度大和结算关系难梳理等困难。对于存在的收费管理盲点，采用过度强硬的管理手段又易产生通行拥堵、车主谩骂岗位工作人员、车主碰杆或冲杆、车主弃车堵车道等情况发生，所以物业企业必须寻求到一种能够高效解决问题的管理手段。

 

停车场管理经历的四个代表性阶段：

 

信息化孤岛对集团统筹管理和运营层面的壁垒具体表现在如下几点：

 

第一阶段：2000年以前由“人”管“车”，免费停车的情况居多；

 

第二阶段：2000年之后，纸质计时卡加“人”管“车”，车场管理正式迈入停车计费时代；

 

第三阶段：2005年之后，车辆的保有量进一步增长，车场管理通行效率要求更高，车场收款漏洞明显，迫切需要一款通行更高效和管理更严谨的信息化系统，由此一卡一车的停车场管理系统诞生和和普及；

 

第四阶段：车辆保有量进一步提高，车流高峰时段一车一卡的通行模式成为拥堵的最大瓶颈。2012年随着摄像机识别民用化和线上支付兴起，一车一牌即可实现车辆进出场不停留，车主线上预先支付，已付费车辆在限定时间内直接出场。2015年开始，车场安装车牌识别设备成为主流推广模式，各车场运营管理企业按需分批次安装或升级摄像机识别系统，车牌识别技术应用后，车场通行效率明显大幅提升。车场线上支付应用具备引流为社区运营平台的能力，推进了车场的数字化建设进程，车主极快地接受了线上支付的应用体验。

 

 

经历约8年的车牌识别系统设备的自购、自建之后，无意间形成了停车场系统的相互独立、数据私有化和数据公有化现状。造成自建平台的常见原因包括：开发移交、项目业态、厂商服务能力、广告资源置换等等，也由此产生了信息化孤岛。

 

信息化孤岛对集团统筹管理和运营层面的壁垒具体表现在如下几点：

 

全局车位资源不清晰：可售车位、已售车位、待售车位、可租车位、已租车位、业委会车位等统计不明；

 

全局停车设备不清晰：设备所有产权归属，设备规格参数，设备年度维护成本等不明确；

 

全局车场岗位配置不清晰：人行道闸和车辆道闸是否合并，岗亭数与班次是否冗余；

 

全局异常开闸不可控：异常放行的原因、方式、次数、应收金额等无法统计；

 

全局停车收益不清楚：车位管理费、车位空置费、长租月保收入、时租车收入、路面车位代收和代付等难以结清；

 

资金结算不清风控难：线上支付是否全部到账，扣减手续费是否正确，到账金额构成是否可追踪等等；

 

全局车场流量流失严重：线上支付扫码未能全面统一。

 

为打破统筹管理壁垒，实现集约式云停车场平台是重要破局之道，首先要满足两点条件：一节约成本，二施工周期短。通过对物业企业推行云停车场近五年的摸索，我们将云停车场改造方式综合归纳为两大类：云端对接和场端对接。

 

云端对接，也叫应用集成，指各停车场系统之间进行云端对接云端。云端对接具体落地推广时，虽然项目自身个性化需求或定制功能仍然能够延续使用，但集团统筹指令无法有效落地到执行层，数据采集依然来源于原停车场系统，云端对接的成果与预期成效有较大偏离。

 

场端对接，也叫底层集成，指通过SDK（软件开发工具）对停车场系统进行底层深度开发。场端对接具体落地时，虽自身个性化需求或定制功能可以保留延续，但深度开发需要解决的业态、车位、长租、城市特殊个性化等需求的投入非常大，几乎要定制开发出完全适应所有需求的系统，才能有效的全面推广。

 

该种方式实现的阻力主要来源于无法全面满足业户的习惯和项目上的个性化要求时，需重新进行商务沟通、申请定制开发资金和等待定制开发完成，整个推广过程会断断续续、严重不可控。并且实现过程中每家设备厂商都有自己独立的经营和技术特性，也有自身的强弱点，多厂家共同参与时，仅开发人员协调、施工人员协调就无法有效同步，开发与交付进度更加无法保证。

 

 

上述两种对接模式相对比，场端对接因具备专业厂商的业务逻辑和原理而更具优势。面对场端对接的缺陷，我们应走出以车辆管理为主的根本性误区，转变为以车位管理为主，从业务源头开始梳理，具体从以下五点着手：

 

基础数据流集成：车场属物业企业的一条完整收入业务线，非停车场管理系统中的功能，车位资源等同于物业企业在管房产资源，车位的本质与业主的房产是相同等级，车位已售等同房产已售、车位出租或待租等同于房源出租或待租，因此车场业务与物业管理平台的基础数据流须无缝集成。

 

 

业务逻辑梳理：云停车系统的设计核心围绕车位使用和管理为主线，车位管理费缴清，车牌自动续费，一位多车也只能以一个车位为基线，兼容先进先免，后进付费，或者主车免费，副车付费的原则，多位多车与之原理相同，长租固定车位与私家车位的设计与管理原理相同。先管得好车位，才能管得准车牌，车位管理费支持线上、线下缴费和银行划扣，自动完成车位上绑定的关联车牌的续期指令下发到车场。

 

 

解决集团化兼容性：车场计算规则集中式：针对长（月）租车和时租车计费，由云端集中统一管理和集中式定义计费规则，车场端依据项目的业态、市政规则和项目特性选用集团体系下的计费规则。

 

解决硬件与施工成本：车牌转换为数值由摄像机算法完成，道闸起杆由摄像机发送指令完成，落杆指令由地感发送指令完成。摄像机等同于车场端“眼睛”，更换掉老旧摄像机，或不兼容摄像机，其他设备和设施利旧使用，此时车场设备不存在硬件兼容性问题，设备采购成本大幅减少，设备施工安装周期直接缩短。

 

 

车主通行体验保障措施：线上支付全场景（车位管理费、月保费、临停费），让车主线上自助缴费和获取电子发票，同时支持购物消费类车辆在线上线下均可按次或叠加式进行停车减免。并采取去场端服务器，双网接入摄像机（以太网和4G）和企业级后备电源（UPS）等现场设备运维保障措施，确保车主出入场通行效率保障。

 

云停车场运营管理模式落实后能为物业企业带来哪些价值：

 

 清晰车场效益：车位管理费收入、月租车收入、时租车收入、车场运维人力成本、车场运行水电成本、车场设备维护成本，可全面分析不同业态、不同区域的车位年度收支情况以及车场的多种经营收入及消耗成本。

 

掌控车场真实收入：集团财务中心全局统筹计费规则，如实掌控实时收入数据，同时业务、财务系统的打通，可实现自动对账体系，自动生成财务凭证，能有效提升财务岗位的效能。

 

提升监控岗位效能：实时监控异常开闸，并且智能提醒放行复核，减少人工判断环节，扩大监控岗位监督范围，有效提升岗位效能。

 

保障现场高效运维：现场设备和设施改造或升级之后，能够预留充足时间进行抢修和恢复，降低断电、断网的应急保障措施代价。

 

聚合C端流量和统一品牌：汇集C端流量入口，统筹分析C端资源组成和特征，精准预测客户需求权重，提升车位资源和用户资源的运营收益。

 

保障高效通行：高效入场、高效出场，线上应用自助无忧。

 

物业企业面对一系列的停车场管理难题，只有充分地将场端复杂需求场景化和管理流程化，才能有效杜绝管理漏洞发生，同时又兼顾到满足车主的使用需求，最终达到提升各岗位效能的目的。

 

 

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