物业人力成本面临上涨压力，物业费易降难升

2024年百强物业企业营业成本均值达12.86亿元，同比增幅4.80%，虽增速放缓但仍处高位运行。营业成本率为80.13%，较2023年提升0.98个百分点，百强企业降本增效策略取得一定成效，但仍面临较大的成本管控压力。从营业成本构成来看，百强企业员工成本占比有所下降，设施设备运营维护成本占比有所提升，成本结构进一步优化。

图：2024年百强企业营业成本构成情况

数据来源：中指数据

2025年8月1日，最高人民法院发布《关于审理劳动争议案件适用法律问题的解释（二）》：任何承诺无需缴纳社保费用的约定均无效。新规意味着物业行业长期存在的弃保协议、现金替代等手段被全面封堵。社保合规压力下，物业服务企业用工逻辑将可能出现两大趋势：外包将不再是低成本最优解，超龄用工或将“回潮”。

与此同时，近两年间全国多地爆发物业费降价舆情，其原因在于政府规定的物业费指导价格远低于实际物业费价格。目前政府对于物业费的指导价格，大多沿用旧有标准，并未根据物业公司实际成本，或参考CPI等指数进行修正，导致物业费被迫下降，进而影响物业服务。如《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单》中关于物业费的定价仍沿用2019年标准。

表：受政策影响物业费出现明显下降城市

数据来源：中指数据

而从全国来看，物业费价格调整呈现出易降难升的特点。在本次调研中，约有6.5%的受访社区物业费出现上涨，约52.1%的物业费保持不变；约41.4%的物业费出现下降。物业费下降的小区多数为10年以上老旧小区，3-10年的小区物业费价格不变的占绝大部分。出现物业费上涨的小区，基本都伴随着服务内容的变更与优化。

此外，非理性竞争压缩盈利空间，多重因素导致物业费下调。带资进场与恶意低价行为的发生显著集中于特定类型的住宅小区。这类项目通常具备规模大、业主付费能力较强、品牌溢出效应高等特点，服务于此类项目有助于物业企业形成稳定现金流，并提升其市场声誉与区域竞争力，提升企业规模效应，并且在一定程度上提升上市企业在资本市场的价值。因此，在项目招投标过程中，部分企业倾向于将带资、低价作为差异化竞争手段，其本质上是在当前市场压力下，物企为了获取优质项目而对自身盈利空间的让渡，在后续的经营过程中仍会面临现金流与盈利能力的压力，进而导致服务品质受损。