政策解读：“四化”推动物业提质，江苏探索 “业委会收物业费” 新模式

今年是“十四五”规划的收官之年，也是物业行业迎来深刻变革的关键时期。随着人民群众对美好生活的向往日益强烈，“好服务、好生活”已成为新时代客户的价值追求和物业服务的重要提升目标。2025年的政府工作报告中首次提出要建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并强调物业服务在其中的关键作用，推动行业向高品质、高效率、高满意的方向迈进。

华东三省一市（上海、江苏、浙江、福建）积极响应国家关于物业管理行业提质升级的号召，围绕“好房子、好服务”目标，推出了一系列政策与指导文件。这些政策共同体现了透明化、系统化、激励化和规范化四大特征，通过信息公开、信用监管、资金奖补和流程标准化等多元化手段，推动物业管理行业向专业化、精细化、数字化方向转型升级，同时着力解决老旧小区物业管理难题，构建和谐社区治理新格局。

1.上海：以信息公开促服务透明，打造智慧化管理新高地

2025年5月发布的《上海市住宅小区物业服务质量提升行动方案》提出“两升一降”的目标，即公示率提升、履约率提升、投诉率下降。在坚持问题导向的务实基调下，通过“6+N”健全信息公开、“四个提升”推进服务升级、“四个机制”促进长效监管，着力解决人民群众最关心的物业服务领域突出问题，增强居民的幸福感和满意度。

自去年底开始，上海还推出了“四亮”行动（亮价格、亮标准、亮计划、亮服务）试点，通过“上海物业”小程序实现服务全流程公开。数据显示，截至2025年8月底，全市有物业在管小区中已有89%的小区发布了年度服务计划，月度服务填报率连续5个月保持在85%以上。这一举措显著提升了业主对物业的总体认可度和信任度，因物业服务信息不公开透明而导致的矛盾明显减少。

2.江苏：强化党建引领，探索“业主委员会收取物业费”模式

《江苏省物业服务质量提升行动实施方案（2025）》以“三公开、三提升、三通畅、创新试点示范”为核心目标，明确通过党建引领、属地管理、信用评价和智慧监管等机制推动行业规范发展。

在党建引领方面，文件提出将物业服务企业党组织建设纳入社区治理框架，推广“红色物业”服务模式，要求街道党工委牵头成立非营利性物业服务组织或推动国企进驻老旧小区，破解无物业小区治理难题。同时，强化街道办事处属地责任，明确其需指导业主大会成立业委会、监督物业履约，并协调解决矛盾纠纷，目标到2026年底实现业委会组建率超70%、老旧小区物业管理服务覆盖率超过80%、物业管理服务领域信访举报处置率100%。

在创新试点示范领域，文件提出各地要选取一些具备条件的住宅小区，探索开展由业主委员会收取物业费、采取包干制以外的物业收费方式、拓展智慧物业应用场景（电子业主卡、业主在线表决平台等）、发展“物业+生活”融合服务、项目经理向业主委员会和社区述职、业主委员会离任审计等试点。

3.浙江：创新奖补机制激发服务活力，实现老旧小区全覆盖

浙江省通过创新财政奖补机制，对近年来推进难度较大的专项工作、服务质量高、居民满意度好的物业企业给予资金激励，引导企业提升服务水平。同时，将老旧小区物业管理纳入民生实事项目，推动实现专业化物业服务全覆盖。

以宁波为例，对物业管理工作进行年度补助和专项奖励，包括电梯加装奖励（2万元/部）、片区化物业管理奖励（10万元/个片区）、专项维修资金账户筹建奖励（按1元/m²给予奖励）以及公共收益管理奖励（按1万元/个小区给予奖励）等。对参与老旧小区物业管理的物业服务企业予以支持或奖补。按小区总建筑面积0.2元/m2的标准，分别予以年度物业管理服务工作优秀100%、良好50%的奖励，优秀比例不超过30%，当年度2次及以上被列入物业管理“黑榜”的老旧小区，取消补助资格。

此外，浙江省还创新物业费收费方式，开展物业费业主委员会、银行、街道、部门多方监管试点，落实“物业服务质量（考评结果）与物业资金拨付挂钩”机制，鼓励试点“信托制”物业服务模式化。

4.福建：党建引领推动服务升级，探索生活服务新模式

以福州为例，今年初围绕“好物业、好小区、好社区”工作目标，4部门联合制定《福州市物业党建联建工作实施意见》。在生活服务融合创新上，文件鼓励物业服务企业利用熟悉居民、服务半径短、响应速度快等优势，推动小区运营维护由“物的管理”向“人的服务”转换，探索“物业服务+生活服务”模式，打造“幸福到家工程”，让居民在家门口就能享受“一刻钟”的便捷服务。

在服务兜底与标准化管理上，文件明确对无物业服务的住宅小区采取选聘专业化物业服务企业、推动国有物业服务企业承接或打包统一委托管理等方式实现物业服务兜底。对承接老旧无物业服务住宅小区的企业给予通报表扬，并予以信用加分。同时，鼓励街道(乡镇)牵头成立小区事务服务中心等非营利性社会服务机构，探索街道社区领办公益性物业服务企业，为无物业服务小区提供日常安防、卫生保洁、设备设施维护等基础性物业服务。