城管进社区：物业破局“有责无权”的红利与困境？

业主私搭乱建、电瓶车进电梯，苦口婆心劝了半天却没人听，最后业主不满、社区施压，责任还得自己扛——“有责无权”是物业管理行业的普遍痛点。

而“城管进社区”政策的落地，恰恰带来了破局的可能。

前不久，住建部正式宣布全面推进“城市管理进社区”，让城管下沉社区。

而早在2021年起，已有部分城市进行试点，这一落地实践为民众带来生活品质提升的同时，也不禁让部分物业人心里嘀咕，“业主会不会觉得‘这些治理活由城管接手’，质疑‘物业作用’，甚至以此为由拒交物业费？”

回答问题之前，我们先来看看，在“城管进社区”之前的物业管理行业，面临着哪些困境。

1、物业无执法权，“看得见的管不着”

随着城市化推进，社区从单一居住功能扩展为“微型城市”，违建、噪音、停车等问题频发。同时以老旧小区为代表，私搭乱建、占道经营、空中飞线等“顽疾”物业“管不了、劝不动”，毫无办法。

甚至总有部分业主认为物业的劝阻行为是“请了个大爷来管自己”，导致日常服务工作开展困难，成效差，招致更多业主不满。

图源：AI生成

2、隐性服务常忽视，“管得着的看不见”

物业服务固有的“隐性”特征（设备养护、风险防控、前期维保等）让物业近五成左右的服务都不被业主“看到”，就认为物业“没做”，造成诸多误会。

数据显示，如今智慧社区覆盖率仅30%左右，大部分物业仍未搭建统一的信息公示平台、诉求反馈系统，导致业主诉求传递不及时、服务进度不透明，服务“看不见”也进一步激化业主与社区的不信任。

图源：AI生成

3、诉求处理效率低，业主不满被连带

破坏电梯、健身器材、路灯、监控等公共设施，私自占用/挪用公共物资（如消防器材），多次劝告无用，物业需层层上报至相关部门，流程繁琐、响应滞后......业主诉求无法及时解决，物业被连带问责。

正是这些占据了物业日常服务不小分量，那么“城管进社区”对物业管理行业的实际价值有哪些？

1、破解“有责无权”困局，提升业主认可度

聚焦油烟、噪音、私搭乱建等业主高频投诉的民生痛点，物业联合城管将“看得见的”的矛盾化解在萌芽状态，这种“有作为、能解忧” 的服务模式，让业主切实感受到居住环境的改善与权益保障，既能有效增强业主对物业的认可度与信任感，也能间接优化物业口碑。

图源：AI生成

2、服务透明让隐性服务被“看见”

借助城管进社区的契机，物业在财务公开的基础上，通过数智化管理将不露人前的隐性服务（设备保养、绿植养护、管道更新......）全面呈现在业主眼前，多方监督反馈，避免员工“看不到就不做”的不尽责行为和业主以为“看不到就没做”的误解，作业全场景、全流程透明，全面提高业主、社区对物业服务的信任度。

3、多平台“一网统管”，提升运营效率

依托“一网统管”平台让城市运行管理服务平台与社区物业平台无缝对接，实现“业主/物业发现-物业核实-城管处置”的工单问题快速流转，大幅缩短问题整改周期（如地库违规充电案例，从48小时提速至4小时），提高业主对问题处理效率的感知度和体验感。

4、 重塑物业角色，深入基层治理体系

政策引导下，物业一头连着公共服务资源，一头扎进家庭生活需求，从单纯商业服务主体升级为“治理枢纽”，以协同处置民生难题、打通服务壁垒的实践，成为基层治理“最后一公里”的关键纽带，让角色升级既有底气更具实效。

城管进社区能够破解物业的长期治理难题，带来角色升级的关键机遇，填补了物业“有责无权”的治理空白，形成“专业执法+贴心服务”的互补格局，为业主提供更舒心、高效的生活品质。因而对业主而言，城管无法取代物业，两者不是非此即彼，而是“我都要”的兼得。

物业需要城管部门为其提供权威的执法支撑和协调后盾，使其在化解社区矛盾时更有底气和方法；城管部门也需要有一个深入社区群众的帮手，为国家城市治理的下沉需要提供助力。物业需以“协同者”定位，依托数智化工具、明确实操路径，在政策落地中实现服务质量、治理效能与行业地位的三重提升。

明白两者关联后，其实“业主会不会觉得‘这些治理活现在有城管接手’，弱化物业价值，甚至以此为由拒交物业费？”的回答已经显而易见了。

同时，如物业在提供足够有力的服务证据前提下，依旧有业主拒交物业费，那么也只能采取法律武器来合理捍卫自身权益。

不过在“城管进社区”落地推进的过程中，也有不少问题出现：在“政府监管、企业服务、居民参与”的三元生态中，物业如何平衡执法配合与业主关系；如何避免社区议事会形式化；如何让数字化工具覆盖老年群体；中小物业如何差异化参与治理......物业想在治理中站稳，还有许多难关等待突破。

关于“城管进社区”，你觉得对物业是红利、挑战，还是机遇与难题并存？