物业行业真实利润大起底，这个数据是你想象中的吗？

根据中指研究院发布的《2025中国物业管理市场总结&2026趋势展望》报告，上市物业企业2025年上半年的毛利率均值为20.00%，净利率均值更是仅有7.31%。这样的利润率水平，远非公众想象的“暴利行业”。

曾经，在房地产市场高度繁荣的时期，优质的物业服务企业备受资本市场青睐，上市物企亮眼的财报数据，也给公众留下了物业管理是“高利润行业”的印象。然而，随着房地产市场进入调整阶段，身处产业链末端的物业管理行业，其真实的盈利水平正逐步回归理性与常态。

2025年上半年，上市物业企业的净利润率均值仅为7.31%，虽然相比2024年同期有所回升，但仍远低于2021年约15%的水平。

更加引人关注的是，物业服务企业的毛利率持续下行。2025年上半年，上市物企毛利率均值为20.00%，同比下降1.26个百分点，继续呈现下探趋势。这一数字与2021年近30%的毛利率相比，大幅下降了约10个百分点。

图：2021H1-2025H1 上市物业企业平均毛利率和净利率

数据来源：连续五期披露数据的样本企业中报，中指研究院整理

横向比较看，物业服务行业的利润率表现在整个市场中并不突出。根据港交所行业分类，2024年物业服务及管理行业的毛利率和净利率中位数在12个行业大类中分别排名第九和第三，整体是一个“低毛利、稳盈利”的行业，而非“暴利”行业。

图：2024年各行业港股上市公司净利润率中位数

数据来源：港交所上市公司年报，中指研究院整理

利润率下降的背后，是物业企业“增收不增利”的普遍现象。2025年上半年，上市物企营业收入均值同比增长3.57%，但毛利润均值却同比下滑2.56%，近三年均呈现小幅下降趋势。

物业管理行业正同时面临多种压力的叠加冲击，这些因素共同挤压着企业的利润空间。

最直观的现象是企业管理面积增速大幅放缓。截至2025年上半年，上市样本物企管理面积均值约为1.66亿平方米，同比增长仅3.11%，增速同比下降6.41个百分点。与2022H1相比，当前物业管理行业增量明显不足。市场重心已由追求规模扩张转向存量优化。物业企业主动“割舍”低质效、低收缴率、管理难度大的项目，虽然短期内导致管理规模下降，但提升了运营质效。

物业费价格承压和收缴率走低是另一大挑战，据中指研究院的数据显示，南昌、武汉、重庆等多个城市物业费均价同比出现下降。

同时，企业物业费收缴难度加大，物业服务百强企业的物业费收缴率持续下滑，2024年数据为88.17%，大幅下降4.54个百分点。物业费收缴率受到满意度影响，2021-2025年，全国物业服务客户满意度得分整体呈现波动下行态势，2025年全国物业服务满意度降至72.9分。面对“质”和“价”的双重压力，物业企业必须提供更精细化的服务。

此外，关联方风险持续拖累物业企业。2025年上半年，上市物企非业主增值服务收入占总营收的比重降至4.67%，同比下降1.56个百分点，创历史新低。这表明物业企业正在努力摆脱对房地产开发业务的依赖，寻求独立发展。但有部分企业仍在资金使用、企业管理、商誉减值方面受到关联方的不良影响。

值得注意的是，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和合理利润。物业服务成本一般包括管理服务人员的工资、物业公共部位共用设施设备的日常运行维护费用、清洁卫生费用、绿化养护费用等多方面，这些都是确保小区正常运转的必要支出。