广州物业管理市场概况：住宅物业是核心，管理面积约2.8亿平方米，占比66.3%

截至2025上半年，上市样本物企管理面积均值约1.66亿平方米，同比增长仅3.11%，增速同比下降6.41个百分点。

管理面积增速的放缓是主客观因素共同作用的结果。客观层面，房地产市场进入存量时代，优质增量项目稀缺，市场拓展从“蓝海”变为“红海”，企业面临激烈的资源竞争。同时，在项目续约环节，业主委员会意识觉醒，对服务品质要求提高，使得“保项目”的难度与“拓项目”不相上下。主观层面，物业企业出于经营效益考量，主动进行战略性收缩，退出那些收费率低、纠纷多、盈利能力差的低质、低效项目，将资源集中到核心区域和优质项目上，追求更健康的现金流和更高的利润水平。这一“做减法”的趋势在2025年仍在延续，并成为行业理性发展的标志。

面对全国性的转型压力，广州市物业管理行业展现出强大的韧性与活力，始终坚持高质量发展理念。截至2024年，全市物业管理总面积已突破4.2亿平方米，基本盘稳固。从业态分布看，结构持续优化：

住宅物业是绝对核心，管理面积约2.8亿平方米，占比66.3%，凸显了居住服务需求的稳定性和基本盘作用。

非住宅业态在调整中优化，其中办公物业管理面积占比约13.7%，商业物业管理面积占比约8.1%，是行业多业态发展的重要支柱。

尤为值得注意的是，产业园区/工业园区业态管理面积占比提升至1.2%，这一变化直接呼应了广州市“制造业立市”战略的推进。智能制造、科技创新产业的快速扩张，催生了大量对高标准产业载体和配套服务的需求，预示着物业管理服务正向产业服务链延伸，开辟了新的增长赛道。

此外，全市物业管理项目总数近5800个，其中住宅小区达3551个，构成了覆盖全市的社区服务网络，为物业企业开展社区增值服务提供了庞大的用户基础。

2025年，物业企业营收增速下滑成为新常态。上半年，上市物业企业的营业收入均值约为24.38亿元，同比增长3.57%，增速较2024年同期下降1.90个百分点。回顾2024年，百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，增速亦呈回落态势。可见，行业平均营收增速已稳定在3%-4%的低速区间。

这一方面源于管理面积增速的放缓，另一方面则由于高毛利率的社区增值服务增长动力减弱。过去被寄予厚望的社区零售、资产经纪等增值服务，在实践中的渗透率和盈利能力面临挑战。2025年，企业更倾向于收缩战线，将资源聚焦于与物业管理核心业务关联度更高、更易产生协同效应的增值服务上，如家装宅配、车位运营、线上广告等，追求更务实、更可持续的收入增长。

在全国行业整体承压的背景下，广州的上市物业服务企业凭借扎实的基本盘和战略定力，表现出更强的抗风险能力。2025年上半年，广州市港股上市物业服务企业营业收入均值达30.31亿元，显著高于全国上市物企均值（24.38亿元）。预计全年营业收入均值将达61亿元，展现出广州龙头企业的强劲实力。

表：2022年—2025年上半年广州市港股上市物业服务企业营业收入情况（单位：亿元）

数据来源：Wind，中指研究院整理

2025年是人工智能技术在物业管理行业应用的爆发之年，作为创新前沿城市，广州的物业服务企业在AI应用上表现得尤为积极，掀起了一场重要的智慧场景变革。具体应用体现在：

优化能源管理：针对大型社区和商业项目，对照明、空调等能耗大户进行智慧管理，通过AI算法分析用电习惯，提供定制化的节能方案，显著降低运营成本。

提升员工工作效率：利用AI图像识别技术辅助保安巡逻、巡检公共设施，自动识别异常情况并上报，让人力资源更专注于处理复杂事务。

智慧工单管理：业主通过App报事报修后，AI技术可自动提取关键词形成标准化工单、并根据位置和技能自动派发给最近最合适的维修人员，甚至能替代一线客服完成部分信息录入和标签分类工作。

赋能舆情监测：在大型社区论坛、微信群等渠道，AI技术可实时监测业主讨论热点和情绪倾向，构建风险预警系统，帮助项目负责人提前介入，化解潜在矛盾。

此外，部分广州物业公司正尝试技术跨界应用，如探索社区微电网管理、与自动驾驶公司合作试点无人配送等，不断挖掘创新场景。