中指快评！八部门联合发布养老新政，“物业+养老”模式逐渐成为物企探索的重要方向

2026年1月13日，民政部等八部门（民政部、国家发展改革委、工业和信息化部、财政部、自然资源部、商务部、市场监管总局、国家知识产权局）印发《关于培育养老服务经营主体促进银发经济发展的若干措施》（以下简称《措施》）。《措施》为物业服务企业参与社区养老提供了更为明确的政策框架。本文旨在从物业行业的视角，对《措施》进行梳理与分析。

近年来，“物业+养老”作为一种服务模式已被多次提及，本次措施的出台，可视为对这一模式的进一步细化与支持，旨在系统性地解决经营主体在发展中可能遇到的障碍。

表：2025年涉及养老服务的相关政策梳理（部分）

资料来源：中指研究院整理

历经多年探索，物业企业在社区养老领域已实现多业务布局，从适老化改造、生活照料到健康监测、紧急救助，乃至精神慰藉与智慧养老，均取得了初步成效。然而，该业务仍处于“破题”与“试点”的初级阶段。基于资源与定位的差异，不同企业正因地制宜地探索多样化的业务模式，行业尚未形成统一路径。

表：物业企业探索社区养老服务情况

资料来源：公开资料，中指研究院整理

本次的《措施》提供了清晰的路径，物业公司可依据政策内容，重点围绕以下政策内容进行服务探索。

政策第四点开篇即提出“推动一刻钟便民生活圈建设扩围升级，引导养老服务机构通过连锁化运营等方式进入社区，以社区为载体整合周边资源提供服务”。这明确了构建社区养老服务生态的路径。对于物业企业而言，其核心机遇在于扮演好“社区平台”的角色，为各类专业服务资源进入社区提供落地支持与协同保障。物业可以主动对接连锁化养老机构，协助其在社区内设立服务站点；同时，整合周边的家政服务资源，共同为老年业主提供规范的居家照护服务，从而成为政策所倡导的“资源整合”功能的关键承载者。

此外，物业作为身处一线的服务提供者，在日常与老年群体的高频互动中，能够最直接、最真实地了解他们的生活状况与核心痛点。无论是通过日常沟通还是实际服务过程，所积累的关于老年人起居习惯、安全顾虑及产品使用反馈的宝贵经验，恰恰为适老化产品的功能改进、设计优化和精准推广提供了不可或缺的现实依据。这使得物业有望成为连接产品研发端与老年消费端的重要桥梁，助力解决部分养老产品“不实用、不好用”的痛点。

政策第五点明确要求“搭建供需对接平台”，支持各地依托现有平台开辟养老专区，并鼓励用好各类博览会、展销会。这对于物业企业而言，意味着其服务的社区被定位为资源对接的核心场域。物业的角色不仅是参与者，更应是平台功能的社区延伸和执行者。例如，可以主动对接政府或行业搭建的线上养老专区，将平台信息在社区内进行精准推送和落地宣导；同时，可以组织老年业主集体参观相关的银发经济博览会，或邀请优质服务商进入社区举办小型“微展销”，直接打通供需对接的“最后一公里”。

政策第十二条要求各地民政部门完善政务服务，定期公布区域内老年人口状况、养老服务设施分布、扶持政策清单等关键信息。对物业服务企业而言，此项规定具有双向价值：一方面，物业应主动关注并获取这些官方发布的区域养老数据与政策指引，将其作为企业布局社区养老服务的重要决策依据；另一方面，这也对物业自身的基础信息管理工作提出了更高要求。

在把握市场机遇的同时，物业企业也必须清醒地认识到，开展养老服务所带来的挑战是系统性的。养老服务，尤其是失能、半失能老人的照护，涉及专业的医疗护理、康复训练、心理疏导等知识，这与传统物业服务的技能要求存在显著差异。物业企业若想提供高质量、有尊严的服务，面临严峻的专业人才缺口。

在经营层面，物业企业最大的挑战在于如何清晰界定基础物业服务与增值养老服务，并建立与之匹配的独立核算机制。若将两者混淆，不仅容易引发业主对物业费使用的质疑，也难以真实反映养老业务的投入产出效益。因此，必须对养老业务进行独立核算，做到成本透明、定价清晰。这要求企业积极贯彻“质价相符”的理念，针对每一项养老服务（如日间托养、助浴、康复理疗），都明确其服务标准、人员配置和收费标准，并以清单形式向业主公示。唯有通过规范、透明的运营，才能赢得老年客户及其家庭的长期信任，构建可持续的商业模型。