增量收窄与主动退出叠加，500强物企在管面积约200.8亿平方米，同比增速降至4.2%

物业管理行业的发展逻辑已彻底切换。国家统计局数据显示，2025年房地产开发企业竣工面积6.0亿平方米，同比下降18.2%，增量交付持续萎缩；与此同时，物企主动退出低质低效项目趋于常态化，2025年至少5家企业退出面积超过千万平方米，最大退出面积超6000万平方米。

增量收窄与主动退出叠加，据克而瑞物管监测，2025年500强物企在管面积约200.8亿平方米（其中住宅116.6亿平方米、非住84.2亿平方米），同比增速降至4.2%，连续四年回落（2021年为10.4%）；受退出项目影响，上市物企增速降幅大于百强、百强大于500强。

规模结构方面，2025年500强、百强、上市物企第三方在管面积占比分别为52.0%、56.6%、63.0%，较上年小幅回落；全年上市物企披露并购交易23笔、金额36.9亿元，收并购保持谨慎——靠并购做大规模的时代已经结束。

图1：2018—2025年500强物业服务企业在管面积及增速

资料来源：公开资料、克而瑞物管整理

收入端进入“微增长”区间，但仍显著优于关联方。2025年，500强、百强、上市物企营收增速分别为3.5%、3.8%、4.2%，增速降幅明显收窄；同期500强房企营收增速为-9.9%，连续四年为负，物企的经营韧性显著好于房企。结构上，“聚焦主业”的共识更加坚定：500强物企基础物业服务收入占比连续四年提升，2025年达到76.7%；但受满意度与收缴率持续下行影响，基础物业服务收入增速降至4.6%。多元业务继续深度调整：社区增值服务收入连续两年下降，2025年降幅扩大至5.1%，占营收比重降至8.6%；非业主增值服务降幅仍超10%（-11.8%），占比降至5.2%。从“第二曲线”到“战略收缩”，物企的多元化探索进入冷静期。

盈利端出现久违的企稳信号。2025年，500强物企毛利润连续第二年下降（-2.4%），但降幅收窄；净利润则由降转升——500强、百强、上市物企净利润增速分别为1.8%、5.8%、10.3%，上市物企反弹最快，资产减值压力出清是主因。基础物业服务贡献了500强物企近七成毛利（69.7%），“利润基本盘”地位进一步巩固。不过盈利质量仍然承压：500强物企毛利率连续四年下降至15.9%，净利率5.8%（仍优于500强房企的1.7%）。效率端，500强物企人均在管面积提升至6935平方米/人、人均营收21.3万元/人，人均净利润1.27万元/人由降转升；但单位面积营收降至30.7元/平方米，“薄利”底色未改。

政策端在2025—2026年完成了从“倡导”到“硬约束”的跃迁。物业首次被写入国家“十五五”规划纲要；中央纪委国家监委将“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益”纳入16件群众身边具体实事系统施治，《人民日报》头版刊发物业整治报道，截至2025年底全国已有近百个城市启动专项整治。制度层面密集落地。强监管周期之下，服务的专业化、合规化、数字化能力已成为物企生存的底线要求。