物业营收第二阵营集体转向非住大项目

第二阵营是绿城服务、招商积余、华润万象生活、保利物业、中海物业五家，半年营收在75亿到99亿之间。这五家的共同点非常清晰：全部把增长的重心押在了非住宅业态，而且讲的都是“大项目”的故事。

看新签合同的结构就知道了：中海物业非住新签占比91.0%（同比提升3.1个百分点），招商积余87.4%（提升6.6个百分点，新签额18.30亿元），保利物业81.7%，绿城服务60.4%（提升7.9个百分点）。中海新签中千万级项目占比60.4%，一二线城市占比91.3%；绿城上半年新签千万级项目23个，国央企大客户达到293家；华润万象生活物业航道的非居新签同比增长31.7%。这已经不是“试水非住”，而是“重仓非住”——并且不约而同地瞄准大项目、大客户、高能级城市。

但非住是一把双刃剑。招商积余的非住基础毛利率10.3%，低于住宅的10.6%；华润万象生活的非居基础物管毛利率12.0%，明显低于居住业态的16.9%。非住贡献了营收增量，也稀释了利润率。“以利润换规模”的阵痛怎么破，是这个阵营共同的课题——答案也在五家的动作里：增值服务集体“减收增利”，主动砍掉低毛利业务，五家的增值服务毛利率全部提升（保利提升6.9个百分点至46.8%，中海提升4.0个百分点至39.2%）。

突出表现：绿城服务——唯一“利润跑赢收入”的样本

五强里最值得单拎出来说的是绿城服务。它是五家中唯一一家利润增速（+15.1%）显著跑赢营收增速（+6.3%）的企业，净利率7.3%在五强住宅主业为主的公司中居前。它的三个动作很有代表性：

一是市场化程度最高——第三方项目占比82.9%，意味着它的增长几乎不靠母公司输血，锚定的是高价值赛道、国央企大客户和核心重点城市；

二是价格标杆守得住——平均物业费3.22元/㎡/月，在行业内维持高位，说明“品质溢价”真实存在；

三是科技降本落到细处——财务共享AI智能审单处理262.4万单，人工审单量减少92%；“碰一下·开门2.0”支撑门岗交接班639万次，外来访客通行效率提升30%；AI智能抄表覆盖584个项目，节省用能抄表工时2.7万小时。管理费用率从6.4%降至5.9%，是人效提升的直接体现。

其余四家也各有杀手锏：华润万象生活是行业“盈利天花板”，38.0%的毛利率、25.0%的净利率、商业板块66.9%的毛利率，9330万大会员体系把“物业+商业”的流量闭环跑通了；保利物业胜在均衡和体系化，“三维标准化”管理、“一盘一策”经营机制，社区增值毛利率46.8%（提升6.9个百分点）在五家中最高；招商积余是“非住专业户”，办公、园区、学校、政府多业态开花，IFM赛道持续放量；中海物业是“管控之王”，销管费率2.4%行业最低，“海博工程”一条街五链、节能改造降耗超20%、自建充电桩1.2万根，把工程能力做成了第二增长曲线——需要留意的是其应收账款增速明显高于营收增速，回款管理是下半年的看点。

阵营突围方向：非住从“量”到“利”

第二阵营的突围钥匙，是把非住从“规模故事”做成“利润故事”：

一是选赛道——优先做有复购、能沉淀专业能力的大客户大项目（国央企、高校、医院、交通枢纽），而不是散而小的低价单；

二是做纵深——从基础物管延伸到IFM综合设施管理、工程服务、能源服务，用专业叠加提升单项目产值；

三是守住宅基本盘的价格——绿城的3.22元证明，只要服务口碑在，住宅物业费不是只能降不能守。谁能先让非住的毛利率追平住宅，谁就能从“五强”里再上一个台阶。