如何分析或诊断一个园区的发展水平?

 

分析或诊断一个园区发展水平,可以从园区的产业结构、规模效应、收入结构等三大维度进行,在分析或诊断过程中一定要考虑到园区产业生命周期,园区的产业生命周期存在初创期、发展期、成熟期衰落或转型期,对园区的发展水平会产生较大影响。具体该如何做,让极致小编带您了解一下~

 

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一、园区的产业结构

 

园区的产业结构主要产业的聚集度、产业链的发展情况和龙头或重点企业的产业地位来判断初创期的园区大部分是以机会型散点式入住的产业为主,随之通过长期的政策引导或机会型入住的重点企业的发展,形成一些特色的产业聚集。长期跟踪不同区域和不同级别的园区后,可以发现有些园区产业较为单一,特别是资源导向型区域,其资源相关产业的单一导向特别明显;而另一种情况是,很多园区的优势产业长期不突出,园区内存在很多种产业均衡而独立的发展,这个时候的园区更多是一种产业集中区,相对而言发展水平一般,知名度也不高。

 

从引领的园区发展情况来看,合理的产业结构应该有一定的多样性,且各重点产业会有一家或数家行业龙头入住,带动园区产业链集群发展,这些龙头重点企业在产值、税收、盈利等方面对园区有举足轻重的地位,其带动的园区优势产业,代表着园区在不同经济环境下的抗风险能力。一个优质的园区,要尽量避免单一产业过度集中,特别是周期性单一产业集群,在产业下行周期中,这种情况将对园区经济造成重大冲击因此园区的产业集群和很多企业集团的多元化产业集群一样,通过不同产业不同的周期表现来平复急剧波动,使园区能平稳发展。当园区产业集群发展到一定阶段,产业的高科技含量即科创元素和未来的成长性即升级空间,成为衡量园区经济稳定性和发展空间的重要因素。

 

二、园区的规模效应

 

园区的规模效应则看园区的企业数量和入住率,以及园区所提供的基础设施及服务的完善程度和利用度;在初创期,园区受到资金、人才、基础设施等条件限制,入园企业数量较少,在这个阶段,园区一方面需要对基础设施项目进行投资,另一方面也会在税收、土地等方面为入园企业提供优惠政策,园区主要靠初始资金和银行贷款等方式进行发展,尚处于收入很少或入不敷出的阶段。一般来说经历初创期的规划建设,到逐步成熟,需要经历一级土地收储整理、配套基础设施建设、招商引资、企业生产运营、住宅商业配套乃至产城融合等过程,这个过程至少需要五到八年的耐心打磨,才能完成前期投入进入良性循环阶段,形成产、城、人联动发展的规模效应,为园区的持续发展及所需的投融资创造良好的条件。但和入住的产业本身有生命周期一样,由于新技术的出现和土地、人力成本的上升,产业园区又容易进入衰落期,此时需要园区进行新的政策引导,大力转型,通过新兴产业企业入园实现产业集聚和园区的升级。

 

因此,在规模效应维度,要注意园区所在城市及自身的产业特点的变化,比如资源枯竭型城市里的资源导向型园区,很可能在成熟期后面临转型失败而进入衰退期,这是园区十四五规划中必须要思考的课题,园区转型和园区产业的转型升级是休戚相关的两个维度。

 

三、园区的收入结构

 

到一定成熟期之后,园区的收入来源主要有土地收益、房地产开发收益、入园企业经营税费、运营管理服务收益、公用事业经营收益等。判断一家园区的发展水平,从其收入结构上的业务比重,可以得知其商业模式和战略定位。在成熟期的园区财务收入中,要分析其主导构成是什么,这些收入的持续性和可复制性如何,才能找到突破方向,并以此为园区的投融资找到合适的方式短融长投或融资期限不匹配,都将导致园区付出沉重的财务成本。

 

随着园区配套设施的完善和经济的发展,那些区位交通较好、环境生态友好、经济基础发达的园区,会对在园区工作以及区外人口具有很强的虹吸力,产业人口带来的居民人口的增加,会逐步丰富园区的业态,使园区从单一的产业集聚扩大到商业集聚、社区集聚,成为具有综合性功能的新城区,因此园区的收入结构也将从单一的产业地产运营收入向商业、住宅等地产及物业、科创等服务的综合性收入结构转变,在园区实现产、城、人一体化的产城融合中获得多元化的收入。此时的园区各类产业发展更为均衡,地区的经济发展也会较为平稳,相应投融资能力也越强。而且园区转型的空间取决于所处的地理位置和人口导入能力,因此这些园区的转型空间也较大。

 

因此,分析或诊断一个园区的发展水平,一定要考虑到园区自身的周期性特点,这样才能更加客观看待当前园区的状况,才能采取合理的应对措施,帮助园区取得更好地发展。

创建时间:2021-06-04 10:18
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