上市物企告别三高，高增长、高毛利、高估值

根据克而瑞CEO丁祖昱的年终演讲，2022年全年商品房销售额约为13.3万亿，销售面积约为13.6亿平米。这一规模相当于回到7年前的2015年，彼时销售面积为12.8亿平米左右。

缩表出清是地产行业大趋势，无论是央国企还是民营房企。上游房地产的规模变小，将直接影响后续物业管理面积、毛利率贡献最高的非业主增值服务。

依赖地产助推的营收、管理规模高增长，高毛利率将不可持续，上市物企将逐渐回到行业平均的增长、毛利率水平，与第三方物企看齐。

且物企高估值逻辑不再成立，物企在中短期内重回2021年初的巅峰时刻不太可能，价格总会回归价值。2022年持续大跌后，上市物企市值一年蒸发近2000亿，物企估值存在错杀低估情况，物业股价理应会修复。整体来看行业的基本属性没有变化，物业公司具有轻资产运营、现金回款充沛且稳定，受内外部经济波动影响较小，抗周期性强等特性。虽然不会动辄超过50%的高增长，但大部分上市物企在2022年收入依然在增长，合约面积储备充分，未来几年增长确定性强。

随着房地产行业回暖，个别房企信用风险出清带来风险溢价下降，优秀民营房企有望企稳，市场不用担心关联物企回血等风险。一些优秀物企已经具备较强独立经营、第三方拓展能力，第三方在管面积占比已经超过80%，在物业市场竞争中具备长期优势。