干货！物业管理费低价现状下涨价难的原因分析

许多社区物业费往往十年都难以涨价一次，而房价却在不断翻倍，工资也在逐年上涨。这种情况值得深思。仅限于“包干制”收费制度的不透明不够全面。同样作为服务业，银行费、政府费、公用事业费定价相对比“物业费”灵活，尤其是在一些城市和社区中，探索现有物业行业的定价模式也可以让我们一窥端倪：

第一种是政府指导定价。例如，山东省烟台市连续几年将住宅小区管理费标准定为0.08-0.10元/平方米。然而，自2004年上海和深圳出台“分级收费标准”以来，这些标准的最高水平从未超过2000年之前北京和深圳的政府物业费指导水平（深圳早期的电梯住宅最低标准为2.9元/平方米）。

第二种是企业定价，更为著名的是1996年万科在鹿丹村的“低收费高服务”夺标胜利和2005年花样年的“零收费”争议。一个是房地产，另一个是资本。这两位背后的大亨让他们的同行羡慕不已。20年后，万科地产向物业公司支付了近7亿元的“年度品牌维护费”，而恒大地产在物业管理上的支出也不亚于这个数字。早期彩生活的模式是典型的野蛮圈地方式，最大限度地降低了物业管理成本，但也因此对质量造成了一定的损害。如果行业中的“成功样本”都尚且如此，普通中小企业面临的困境更大。

第三种是业主定价。又分多业主和单业主。前者主要集中在住宅物业，后者更常见于医院、学校和公共建筑。这些定价方式除了自身的不成熟、缺乏高质量的标杆产品、内部沟通成本以及少数人强烈的“寻租”意识之外，市场竞价中的“低价”模式也需要关注。一些物业管理公司迎合各级业主降低物业管理费的心态，提出相应的低成本运营模式。

短期内，这可能有利于扩大物业面积和管理规模，但一方面会导致平均利润率下降，制约行业发展空间。另一方面，尚未反映但必须由业主承担的成本最终会在后期产生，导致业主的信任度下降，投诉增加，并产生广泛的“逆向选择”效应。长期以往，这必然对整体及个体的结果都是非常不利的。