控风险、提效率，这两点哪家上市物企做得好？

上市企业应收账款均值从2022H1的13.4亿上升至2023H1的16.6亿元，同比增长23.5%，同期营收增速仅为9.3%，应收账款增速依然超过营收增速，未来仍有坏账暴露风险。

但从应收账款增速与营收增速差值来看，2022年以来，该差值从2022H1的26.2个百分点下降至2023H1的14.2个百分点，说明企业风险管控正在向好的方向发展。

从企业应收账款风险的持续控制来看，2022年以来7成企业应收账款增速持续高于营收增速，企业风险控制普遍较差。其中合景悠活、新城悦服务、宋都服务、远洋服务4家最为明显。但仍有少部分企业应收账款风险一直控制较好。如时代邻里、祈福生活服务、烨星集团，2022年以来这三家一直保持着应收账款增速低于营收增速的状态。

应收账款增加，正常原因如业主物业费清缴时间集中在下半年、企业规模扩张带来自然增长、收购新公司等。而关联方占比高的公司，更可能受地产方资金链紧张影响。

2023年上半年建业新生活、佳兆业美好、方圆生活服务3家尤为突出。关联房企财务困境导致物企相关应收款项信用风险上升，这是企业资产减值计提的主要原因。

资产减值计提直接导致这类企业净利润大幅下滑，上半年资产减值损失增速前十的企业中8家净利润下滑，建业新生活、佳兆业美好、方圆生活服务3家亏损。建业新生活净利润亏损最多，为2.99亿元，净利率为-22.1%，主要原因是当期进行了大额资产减值计提，其金额高达6.41亿元。

2023年企业管理效率有所提升，平均管理费率为9.2%，同比下降0.5个百分点。整体管理效率提升并不明显。

分类来看，国央企管理费率普遍较低，民企相对较高。从管理费率的下降来看，2023年上半年第三方物企管理费率下降0.8个百分点，相对关联物企下降更多。

人均营收和人均净利润同步增长对企业的管理能力具有较高的要求，从数据表现来看，中海物业、奥园健康、第一服务控股三家表现较为优异。

从企业做法来看，敏捷团队的打造、成本的集约化管理、数字平台的应用等都是企业降低运营成本，提升经营效率的重要方式。