住宅优质盘存量越来越少，占比仅5%，物企带资进场金额创新高

据克而瑞物管发布的预测数据显示，2023年全国住宅物业管理规模有望达到217.4亿平方米，营收规模有望达到5164.3亿元。

从数据上看，存量市场规模算比较可观，但优质盘数量并不多，且优质盘的竞争愈加庞大。首先我们来了解一下何为优质盘，优质盘主要是将楼龄、项目规模、物业费等因素综合纳入考量指标，以上海为例，从楼龄角度上看，上海优质项目占比22%。从项目规模角度来看，优质项目占比30%。

单独指标来看，上海优质项目占比均在20%以上，但真正的优质项目需要同时满足多个指标。最优质项目往往是楼龄10年及以下、规模10万方以上、物业费3元/平米/月以上，次优质项目的标准则是楼龄10-15年、规模10万方以上、物业费2-3元/平米/月。

依据该标准，上海最优质项目占比2.6%，次优质项目占比2.4%，全市存量住宅市场中优质项目占比仅5%。由此可见，存量市场中优质项目数量比较稀缺。

也正是因为优质盘有限，所以头部物企在优质盘的价格争夺上面愈加激烈，也愿意花费更大的成本来获得项目的入场券，以某优质项目为例，万科物业、保利物业两家分别开出带资510万、420万的条件同台竞技，并一一公示明细，最终该项目由万科物业获得。

再如西安某项目招标，彩生活、金茂物业、金地物业、万科物业四家均提出带资进场，万科物业承诺带资金额高达736万。

带资金额不断刷新，主要在于优质盘后期的回报率远高于普通项目。据测算，西安某项目饱和收入可达1600万/年左右。

优质盘虽然收入很可观，但受限于数量影响，物企若想手握更大的营收空间，当务之急应当是不断的提升项目管理密度，项目密度值越大，企业运营成本会得到有效压缩，经营效率也会相应提高。