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物业管理小知识:常见的物业管理费纠纷及解决方法
在物业服务合同履行过程中,物业管理者最经常受到侵害的就是业主拖欠物业管理费。按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务。业主不按合同约定交纳物业管理费,属于违约行为,应承担相应的违约责任。但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂,那常见的物业管理费纠纷有哪些?对于此类纠纷一般如何处理?
1、以不居住、未使用为由拒交物业费或其他费用
根据《物业服务收费管理办法》中第十一条规定,物业服务成本或者物业服务支出一般包括:物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用等。所以在购买房屋以后,不管住与不住,都应该缴纳物业费,这一点不容置疑。
2、以物业服务质量(保洁、绿化等)不合格为由,拒交物业费
业主与物业服务公司之间是一种物业服务合同关系,如果物业服务公司没有按照合同约定严格履行,业主可以依法追究违约责任,要求继续履行、赔偿损失等。物业服务公司服务质量不合格通常属于一般违约,而非完全不履行,因此业主不能以拒交物业费的形式错误的行使抗辩权。且业主对这种服务的感知带有一定的个人主观因素。因此,业主不能以此为由,拒交物业费。
3、以法不责众跟风不交费
不交物业费对其他业主具有自然的诱惑力,不交费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会;对欠费业主来说,他需要动员周围的邻居也拒绝交费,以达到法不责众的效果;而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时,也会踊跃行事的。因为在他们看来法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主。《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务,此外,《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定,公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任,因此,物业公司依约提供了物业服务后,且不能拒交。其实,业主个人不交费,自己的房产得不到有效维护,损失的是自己的利益。
4、以被盗、跑水、物品损坏等为由,拒交物业费
此种情况,关键看物业公司是否有过错。物业公司是否按照合同约定提供相应的服务。如果物业公司完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定。业主不能以被盗、跑水、物品损坏等为由,拒交物业费。物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费,而不是保证或保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任,物业管理企业的责、权、利就难以协调。业主受到损失时,应当合法、合理的去解决,不能一味要求物业公司负责。
5、以人身、财产受到损失,拒交物业费
《物业管理条例》第三十六条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”物业服务企业履行了物业服务合同,在管理上没有过错的情况下,业主不能以此拒交物业费。
6、对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费
根据《物业管理条例》第五十五条规定,利用物业共用部位共用设施进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意,所得收益应主要用于补充专项维修资金等。物业公司利用物业共用部分进行经营,所得的收益是用于补充专项维修基金的,这也是公共的利益,故业主不能据此而不缴纳物业费。
7、房产流转中原业主欠费问题
《物业管理条例》第四十二条规定:“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”这里明确了业主与承租人对物业费的连带责任。
8、以未签物业合同不交物业费
《物权法》第78条、《物业管理条例》第12条第4款都规定“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”因此,只要业主大会的决定符合法律规定,遵循议事规则,就对全体业主具有拘束力。业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用,不能以此拒交物业费。
9、因开发遗留的问题拒交物业费
开发商和物业服务公司属于不同的企业法人,开发遗留问题是业主和开发建设单位之间的法律问题,而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题,与之相对应的房屋买卖和物业管理是两个不同的法律关系,二者不能混淆。业主需按照物业服务合同约定按时交纳物业费用,不能因为应由开发商承担的责任而拒绝交纳。对于开发遗留问题,业主可通过与开发建设单位协商或诉讼解决。
10、拒支付滞纳金。
对于业主拖欠物业管理费用,物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的,法院一般应予支持。滞纳金数额过高的,会依据欠费方的请求予以适当调整,调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
在物业管理活动中,需要我们熟练掌握物业管理知识,和业主真诚沟通,认真工作,用心做好服务,化解矛盾,满足业主的需求,避免减少不必要纠纷,提高物业收费率。
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