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物业公司冬季防寒防冻措施和方案及温馨提示
2018年11月7日立冬,冬天已经到来,物业服务企业应提前安排部署好冬季防寒防冻的工作,提高对突然冰冻、暴风雪灾害的应对能力,最大程度的预防、控制和减轻冰冻、暴风雪对区域内物资、财产安全造成的影响,保障小区的服务环境和秩序的正常运作。下面,极致小编整理了物业冬季防寒防冻的方案和措施,供大家参考学习。
一、组织安排
成立冬季防冻应急小组。
组长:项目经理。
副组长:秩序维护部经理、工程部经理、保洁部经理、客服经理等。
组员:各部门员工项目。
非工作时间,值班经理负责现场牵头,工程值班人员、安保值班人员及安保备勤人员作为应急小组成员。项目各级管理人员保持手机24小时畅通,如遇突发事件按照应急预案及时组织应对。
二、采暖及空调系统防冻管理(工程部)
进入冬季确定楼宇自控系统工况转换正常,确认选择“冬季”位置,值班运行人员应随时根据室外温度变化,及时调整热力二次水供水温度及调整机组送风温度。
1.每班检查新风机组供回水温度是否正常,若条件许可用点温枪测试水管表面温度(避免温度计显示错误);
2.如新风机组有旁通阀设置,保持开启10-30%,避免水阀执行器故障关闭形成死水现象;
3.定期现场新风机组开关机试验检查:停机时风机停止运转,水阀执行器按设定保持10-15%的开启度,确保系统水流循环正常;风阀执行器应关闭;
4.定期检查新风机组进风风道风阀执行器及风门联动装置,开启/关闭时通畅无阻滞,检查加油润滑,以保证当机组停止运行时,风门处于完全关闭状态;
5.定期进入机箱内检查防冻开关测温铜丝是否断裂或折断,以保证防冻开关探测正常;
6.降温增加夜间巡视测温频次。
三、消防系统防冻管理(工程部、秩序维护部)
1.开启车库消防管路电伴热并正常工作;
2.车库区进出口热风幕风机开启,出风效果正常;
3.车库进出口附近消火栓根据环境温度情况,在栓头处加裹保温棉被,消火栓箱玻璃完好,关闭到位。如车库区喷淋系统未设立干式系统,应根据车库进出口温度较低,中心部位温度较高的特点,适当关闭车库进出口附近区域分段截门并泄水,但天气正常后一定恢复正常;
4.检测车库内温度,结合现场测试温度适时关闭车库进、出口卷帘门;
5.增加对低温区域(有消防喷淋设置的)夜间测温,必要时适时开启该区域供暖设备;
6.对于有屋面独立设置高区消防水箱间,应加装或开启供暖设备。
四、给排水系统防冻管理(工程部、秩序维护部)
1.定期检查室外入户水表井,清除积水、不泄漏,并根据井深及环境温度加盖保温棉被;
2.定期检查室外消火栓井、卸下闷盖、清除管内存水、确保不泄漏,不存水。并根据井深及环境温度加盖保温棉被;
3.定期检查绿植喷灌井,保证进水截门关闭,泄水阀保持开启,让管路余水排空;
4.检查车库污水井排水管路保温,对有破损的保温进行修复;夜间定时启动排水泵,避免管路内结冰;
5.检查车库集水坑,上冻前尽量排空坑内及管路积水,避免冻裂管路;
6.检查楼顶冷却塔补水管线保温正常,管线内积水排放干净,无积水。并将保持冷却塔塔体无积水并将塔体泄水阀门、并联塔平衡管泄水阀门保持开启状态;
7.楼内卫生间、开水间等部位,异常天气时保持取暖设备正常开启,如无供暖设备设置,应通知客户根据情况关闭进水截门并停用。
五、公共区域防冻管理(工程部、秩序维护部、保洁部、客服部)
1.关闭楼内所有通道门,避免冷空气进入;
2.及时检查办公区域的门窗,如有破损及时修复,提醒办公人员下班后关闭窗户,夜间巡视人员如发现有未关闭的窗户,通知值班经理启用备用钥匙及时关闭;
3.极至天气导致防冻开关报警机组停机时,为保证供暖区域温度正常,应及时采取手动方式,关闭进风风阀,开大回风风阀,以保证机组送风正常或由楼控系统设定随时调节。
4.出现极端恶略天气时,协调热力供暖人员随时调整供暖温度,以保证供暖需求。
六、空置房屋的防冻
1.加强室内防寒保温。对空置房屋的外门窗(包括阳台门窗)进行检查,缺失的玻璃应补安,确保门窗关闭严实。必要时还应将上、下水管线用岩棉等保温材料进行保温,对关闭不严的门窗用草垫子、棉门帘进行封档。不供暖的空置商业网点,全楼的上、下水主管线都在其室内,一旦发生冻害,受影响的就是全楼的住(用)户。历年此类事故已屡见不鲜。因此,物业管理服务企业不能忽视防寒保温,不要舍不得防寒保温的投入。
2.建立空房巡视制度。设专人对空置房屋进行巡视,一般要求三天巡视一次,最长时间也应一周巡视一次。三九严寒时对重点房屋(如有共用设施的空置商业网点)应一天巡视一次,发现问题及时报告并及时解决。
3.建立应急机制。入冬前制定出切实可行的应急预案,组建应急维修队,准备应急物资材料。无论是夜晚还是节假日,接到应急报告,相关人员能及时赶到现场,尽快解决发生的问题。真正做到应急不慌,处理得当,修缮及时,避免损失。
七、外围设备设施防冻管理
室外水池、景观喷泉上冻前应抽空池内积水、排空进水及出水管路积水,保持进水补截门关闭,如进水管路有暴露部分应保持保温无破损,最好将上端进水截门关闭,以避免管路冻裂。
八、其他准备
1.相关文件资料准备
消火栓系统图、喷淋系统图、给排水系统图、消火栓、喷淋系统阀门位置分布表、生活进水系统阀门位置分布表、空调系统分支管路截门位置分布表、卫生间、开水间进水阀门位置分布表。要求:对截门位置熟悉、了解,截门开启关闭正常。
2.抢险设备准备
吸水机、潜水泵、电缆盘、雨鞋、平车等。
要求:放置位置知晓、会使用、会操作。
雨雪天小区温馨提示
尊敬的业主:
近期天气寒冷,据气象部门预报,受强冷空气影响,近日气温将有大幅度下降,并伴有雨雪天气,物业服务中心提醒您做好以下防护措施。
1、注意添衣防寒,预防感冒等疾病,同时注意在室内取暖御寒时注意保持通风;
2、尽量减少不必要的户外活动,如有外出请务必注意安全;
3、雨雪过后,路面湿滑,请注意行走安全。
4、雪天与冰冻天气外出行车请务必控制车速。
5、关好门窗,关注户外(如阳台,窗户)放置物品,加固易被大雪压坏的物品,妥善安置易受风雪影响的室外物品;
6、户外门窗、棚架、空调外机等易被大风吹动的物品进行检查,必要时应予以紧固处理;
7、出门请关闭家中水阀,以免水管冻坏爆裂。
物业客户服务中心
2018年x月x日
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