行业规模年均增长3%-5%，物业重回“微利+现金流”模式

2023年，上市物企营收增速预计持续下探。各细分业务营收增速呈不同程度下降，其中，非业主增值服务持续为负增长。2023年上半年，61家上市物企净利润均值为2.14亿元，同比微涨0.6%。而2022年净利润增速为-34.9%。

我们预估，2023-2026年，物管行业营收规模或将由38396亿元稳步提升至43373亿元，净增长约4977亿元，年均增速在3%-5%之间。

其中，基础服务营收规模净增长约2565亿元，增值服务营收规模净增长约2412亿元。

基础服务增量来源新建增量和存量社会化。未来3年，物管行业基础服务营收增量约2565亿元。

早在2020年，由于资本市场给予物业板块较高估值，物企对于规模诉求尤为迫切。例如2021年，上市物企积极通过收并购等方式扩大规模。但随着地产关联方暴雷，物业板块整体估值水平大幅下滑，物企战略重心转向有质量的增长，更为关注盈利能力及现金流。

从盈利能力来看，假设一线城市某在管住宅项目建面为10万平方米，物业费为4.5元/平方米/月，足额收取物业费45万元/月。加总计算秩序维护、清洁服务、绿化养护等各项费用支出，预估物业服务总成本约39万元/月。再扣减6%的税费2.7万元/月，预估此项目利润约3.2万元/月，净利率约7.2%。

同理假设非一线城市某在管项目建面为15万平方米，物业费为2.5元/平方米/月，足额收取物业费37.5万元/月。而在扣减物业服务成本及税费后，预估此项目利润接近2万元/月，净利率约5.3%。

鉴于一线城市约有71%的服务项目建面低于10万平方米，非一线城市也有76%的服务项目建面低于15万平方米，意味着7成以上项目净利率在5%-8%之间，真实反映物管行业进入“微利”模式。值得注意的是，随着物业费收缴率下滑、人工成本上升、项目楼龄提高，净利率或将持续下滑。

聚焦行业内管理能力更优的上市物企，2023年上半年，典型头部及第三方物企毛利率普遍低于20%，净利率大都在5%-10%之间，同样可以印证物管行业已进入“微利”模式。