从规模、行业利润、资本市场等维度剖析物业行业未来发展趋势！

未来3年物管行业营收增量约5000亿元。2023-2026年，预估物管行业营收规模或将由38396亿元稳步升至43373亿元，净增长约4977亿元，年均增速在约3%-5%。其中，基础服务营收规模净增长约2565亿元，增值服务营收规模净增长约2412亿元。

基础服务增量来源新建增量和存量社会化。未来3年，物管行业基础服务营收增量约2565亿元。其中，新建产业园、住宅等业态项目所拉动的基础服务营收增量约1481亿元，占比58%。随着城市服务、公建等业态物业服务社会化率持续提升，基础服务营收或将增长1085亿元，占比42%。

行业重回“微利+现金流”模式。假设一线城市某在管住宅项目建面为10万平方米，物业费为4.5元/平方米/月，足额收取物业费45万元/月。加总计算秩序维护、清洁服务、绿化养护等各项费用支出，预估物业服务总成本约39万元/月。再扣减6%的税费2.7万元/月，预估此项目利润约3.2万元/月，净利率约7.2%。同理假设非一线城市某在管项目建面为15万平方米，物业费为2.5元/平方米/月，足额收取物业费37.5万元/月。而在扣减物业服务成本及税费后，预估此项目利润接近2万元/月，净利率约5.3%。鉴于一线城市约有71%的服务项目建面低于10万平方米，非一线城市也有76%的服务项目建面低于15万平方米，意味着7成以上项目净利率在5%-8%之间，真实反映物管行业进入“微利”模式。值得注意的是，随着物业费收缴率下滑、人工成本上升、项目楼龄提高，净利率或将持续下滑。

典型头部及第三方物企净利率在5%-10%之间。聚焦行业内管理能力更优的上市物企，2023年上半年，典型头部及第三方物企毛利率普遍低于20%，净利率大都在5%-10%之间，同样可以印证物管行业已进入“微利”模式。

上市物企经营性现金流由负转正。2022年上半年，上市物企经营性现金净流出均值多达1.48亿元。随着上市物企加强现金流管控，采取一系列的措施积极回收现金流，2023年上半年上市物企经营性现金流由负转正，净流入均值达0.27亿元。

持续提升满意度：对于物企而言，提高满意度并非是将所有物业服务项大包大揽，而是紧盯物业服务的盲点、痛点和痒点，有针对性地提供解决方案，让全体业主感受到物业人常在、物业公司靠谱。

例如高频区域的洁净这类常规服务，便有易被忽视的盲点作业区域，这就要求物业公司高标准执行常规服务，盲点区域同样要保持清洁作业频率，并达到相应的洁净标准。唯有如此，才能让全体业主由衷感受到物业服务质量，高度认同缴存的物业费是物有所值的。

筑底盘整，缓慢回升。2024年继续筑底盘整，2025、2026年物管行业估值缓慢回升。受地产关联方持续暴雷、应收账款难以收回、大额计提减值准备等多方面因素影响，上市物企PE均值由2020年高点53.3倍持续下滑至2022年低点8.4倍。2023年，物管行业筑底盘整，上市物企PE均值约11.3倍。预计2024年仍将是盘整年，上市物企平均估值或将在一定区间范围内窄幅波动。