2024城市物语：盘点各大城市物业发展机会！

过去一年各城市走势大致可以分为在政策利好支持下市场维稳并具有一定热度的城市、典型“以价换量”的城市、依托改善需求驱动，迎来一波改善去化的城市、依旧筑底的三四线城市等四类。

具体来看北京、上海、杭州、成都、西安等城市热度居前，从2023年全国重点城市项目开盘平均去化率变动情况看，这些城市去化率超55%。其中，北京最高，为71%。上海为62%。

武汉、郑州、天津新房以价换量，据CRIC监测，2023年四季度以来武汉、郑州、天津、合肥等城市均出现以价换量的情况，以武汉为例，自去年11月以来该城市出现了较多低价入市项目，其中多个项目降价幅度超过20%。根据监测，武汉洪山城投联投江南岸项目，降价前该项目均价基本维持在1.79万元/平方米，降价后平均单价1.3万元/平方米起，降幅达到25%。另外，郑州部分项目降价幅度最高也达到了15%。天津多个项目降价幅度也基本都在10%左右。

苏州、宁波、济南、青岛改善去化优于刚需，具体来看，宁波2023年项目开盘平均去化率为45%，其中部分改善项目去化亮眼。比如去年6月成交均价在4万元/平方米以上的雅戈尔·明湖懿秋苑、绿城东投·凤鸣云翠府项目均实现了百分百去化，而刚需盘滨江天街江与城和海伦堡沁栖雅苑去化率不足10%。在济南也出现了“越贵越好卖”的情况，比如均价在3万元/平方米以上的高端项目保利臻誉、保利珑誉整体去化率保持在九成以上，而均价1万元左右的多个项目去化率不足10%。

三四线内需型城市容量趋稳，以珠三角城市惠州和汕头两个城市为例，惠州是典型的外需型城市，本地客户相对较少，人均购房面积超10平方米，且承接了大部分深圳外溢的客户群体，惠州的行情很容易受到政策调控的影响，市场压力会大一些。相反，汕头市场容量本来就不大，但因为以内生需求为主，市场相对更加稳定一些。

同样，长三角城市太仓毗邻上海，上海刚需客户外溢置业占比较多，投资属性较为显著，相比于内生型的长三角城市常熟，其行情更容易受到政策调控的影响。