物业行业基础服务占比增加，增值服务毛利率有所下滑

2023年完整披露相关数据的48家上市物管企业基础物管服务营收总额1693.2亿元，同比增长12.9%。受地产、宏观经济等因素影响，基础物管服务占总营收的比重持续提升，年内同比上升3.2个百分点至66.8%。

2023年完整披露相关数据的48家上市物企社区增值服务营收总额331.2亿元，同比增长5.6%，占营收的比重为13.1%，同比下降0.2个百分点。从企业表现来看其中，社区增值服务营收排名前五的企业分别为：碧桂园服务、绿城服务、保利物业、雅生活服务和恒大物业，对应社区增值服务收入分别为37.5亿元、35.7亿元、28.2亿元、23.4亿元和21.7亿元。

头部、大型、中型和小型物企社区增值服务收入均值分别为24.0亿元、10.1亿元、3.6亿元和0.8亿元，占各梯队营收的比重分别为11.7%、14.9%、16.3%和12.5%，其中头部、大型和小型物企同比分别下降0.5、1.8和0.4个百分点，中型物企提升1.5个百分点。

梯队表现方面，头部、大型、中型和小型物企社区增值服务平均毛利率分别为31.9%、31.0%、36.2%和36.1%，除中型物企与去年同期持平外，其余梯队均有一定幅度的下滑，头部、大型和小型物企平均毛利率分别下降4.6、0.7和3.4个百分点。

从企业表现来看，2023年共有10家上市物企社区增值服务毛利率高于40%，金科服务、佳兆业美好和鑫苑服务3家企业高于55%。其中金科服务毛利率最高为58.2%，同比增长30.3个百分点，主要原因是社区传媒和广告等高毛利园区经营业务快速恢复，年内其园区经营服务收入达2.4亿元，同比增长270%。此外，金科服务也主动调整了非核心业务的服务模式和架构，部分业务从自营模式转变为平台模式。