物业公司成本有哪些，从包干制和酬金制说起

        包干制就是由业主向物业服务公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损都是由物业服务公司享有或者承担，真正的是“自负盈亏”。

        酬金制就是物业服务公司在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足则是由业主享有或者承担。

        一般情况下，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务公司的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务公司的酬金。

        具体来说，物业服务公司的成本包括了物业人员的工资和福利费用、社区公共设施设备的运维费用、社区能耗费用，还有业务分包费用。
在营业成本方面，包括了直接人工成本，比如物业服务公司直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等，还有直接材料成本，比如企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。另外还有间接成本，主要是物业服务公司的管理人员的工资、奖金、职工福利费、固定资产折旧费、修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

        物业服务活动中形成的成本，是物业服务公司行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用等。除此之外，还有财务成本，物业服务公司为了筹措资金而发生的各项成本，比如利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费、公司筹资发生的其他财务费用。

        物业服务公司不管是通过包干制还是酬金制方式获取收入，物业公司成本都包括了以上提到的这些，人工成本、直接材料成本、间接成本、物业服务成本、财务成本等等。