物业包干制和酬金制哪种比较好？包干制和酬金制优缺点分析

物业服务的收费方式有两种，一种是包干制，一种是酬金制。很多人都知道这两种方式，但是对他们的特点和优缺点并不是很清楚。今天，极致小编就带大家伙一起来学习一下物业服务收费方式的相关知识，帮助大家更好的开展工作。

　　《收费管理办法》第九条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。包干制和酬金制是两种不同的计费方式，下面简要介绍两种计费方式：

　　1、包干制

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制时，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。

　　服务内容+服务标准=约定价格（服务成本+税金+利润）??物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准；

　　2、酬金制

　　物业管理“酬金制”，即预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业公司做人员工资，其余全部用于物业服务合同约定的支出。比如，设施设备维修、日常保洁保安等运行管理费用，实行按实结算，实报实销。结余或者不足均由业主享有或者承担，“酬金制”是很多发达国家物业管理通常采用的模式。

　　酬金计算方式：约定：服务内容和服务标准

　　1、（服务内容+服务标准+服务成本+税金）*约定比例

　　2、约定数额?物业公司根据服务要求测算收费标准；购买物业公司服务=质价相符

　　二、包干制和酬金制的优、缺点分析

　　包干制的优点

　　1、包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。

　　2、在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等工作，简便易行。

　　3、由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行管理方式创新，节约成本。

　　包干制的缺点

　　1、在包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业管理企业可能会收到钱不花或者少花，往往会导致物业管理企业为了降低管理成本而对工作草率了事的行为;

　　2、包干制的成本限制，使得物业管理企业对需要进行及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响;

　　3、实行包干制的物业管理企业在费用不足时，只有依靠多元化经营维持企业的利润，不利于物业管理专业化。

　　酬金制的优点

　　1、酬金制可以轻而易举解决“包干制”的弊端。比如，“包干制”模式下，物业公司干得越好，挣得就越少。反正“蛋糕”就这么大，“偷工减料”降低服务标准，反而能有利润。而“酬金制”模式下，物业公司主要的利润来源是收取酬金。物业管理企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有得于企业管理的专业化;

　　2、酬金制体现了物业管理企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业管理企业和业主在物业收费方面的矛盾了。还可以充分调动业主们参与管理小区事务的热情。物业公司每季度公布每个项目的财务情况，居民们一起参与监督管理，一些原来从不露面、多年不缴物业费的居民也“站了出来”。

　　3、酬金制费用更加透明，业主对物业管理企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理;

　　酬金制的缺点

　　1、酬金制需要对物业管理企业进行账目监督和审计，要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。

　　2、物业管理企业出于利润的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据，由此可能带来物业管理费用的攀升。

　　三、两种收费方式的比较分析

　　从上述分析可看出，包干制简便易行，对业主的要求不高，节省了业主的管理成本，但是会存在更多的非市场行为，不利于业主和企业之间的沟通和谅解。对物业管理企业提高管理技能和专业化发展有一定的阻碍作用，在一定程度上制约着一个物业管理行业的发展。

　　酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业管理企业专业化水平的提高，但是酬金制对业主的要求较高。从目前我国物业管理发展的阶段来看，两种收费方式都有其存在的理由和必要性。

　　不管是“包干制”还是“酬金制”，都无法把一家不称职的物业公司变好，也无法让根本不愿意缴物业费的业主自觉缴费。两种不同的模式适合不同类型的小区，对业主来说，更简单易操作的是“包干制”，而“酬金制”对业主的要求更高。对于那些条件不成熟的小区或是“纯老小区”，“酬金制”并不适用于，还不如“包干制”来得简单易操作。