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社区治理难题:停车难问题何时休?
随着中国经济的不断发展和人民生活水平的不断提高,汽车已普遍成为居民家庭标配,我国的汽车保有量也是屡破新高。据数据显示,全国停车位缺口高达8000万,小汽车与停车场的停车位平均比例仅为1:0.8,甚至更低。
图表:2019-2024年上半年我国机动车及汽车保有量 (单位:亿辆)
数据来源:公安部,亿翰物研整理
除了停车位历史遗留规划问题外,“抢车位”这种现象背后还有哪些原因呢?上海目前大部分普通小区月租车位费(包含租赁费+车位管理费)在200-400元/月不等,我们来算一笔账。以笔者所住的房龄20年以上老小区为例,没有地下车库,仅有地面50个停车位,月租费用300元/月,年车位费至少有18万。那么,小区的停车费或者说是赚的钱到底进了谁的口袋呢?首先,物业费并不包含车位管理费,即使交了物业费,通常仍需要单独交车位管理费。其次给大家科普下车位的分类,按照权属分类,主要分为产权车位、公共车位、人防车位。
1.公共车位收益——应归全体业主所有
从《民法典》来看,公共场地的车位租金收益属于小区公共收益,在扣除合理成本之后,归业主共有,用途由业主大会决定,可以用于补充公共维修基金,也可以分配给全体业主。
2.人防车位收益——谁投资、谁受益
实践中,鉴于人防车位通常不计入公摊面积,且其建设成本多由开发商承担,依据“谁投资、谁受益”原则,开发商保留对人防车位的管理及收益权是合理的。反之,若人防车位建设成本确已纳入房价并均摊至业主,则其收益权则应归属于全体业主共有。
3.现实矛盾:利润与成本失衡的恶性循环
其实,鉴于老旧小区物业费普遍偏低,大多在1元/㎡*月以下,多数物业公司因管理成本考量而接管意愿不高。政府及街道通过补贴公共收益(如停车费)以激励物业公司接手并提供优质服务。尽管如此,小型物业公司因成本考量成为管理主力,但服务团队素质参差不齐,服务质量受限。特别是停车位管理,因处理复杂情况能力不足,加之多方利益协调难度大,导致物业公司觉得吃力不讨好,倾向于维持现状。这种利润与成本失衡的恶性循环。
面对小区停车难的挑战,一方面,加强对小区内停车资源的精细化管理,通过合理规划停车位布局、设置清晰的停车标识、加强巡逻与监督等措施;另一方面,积极利用智慧化手段,提高停车位的周转率和利用效率。
汽车保有量激增与车位规划不足的矛盾、居民停车需求与社区空间有限的现实冲突,最终导致买了车为停车烦恼的问题还在继续,这已经成为日益凸显的社区治理难题之一,并非是物业单方面能够解决的。通过政策引导、设施建设、智慧化手段、增强自我管理等多种方式,共同探索解决之道,以逐步缓解停车难题,为居民营造更加便捷、和谐的社区环境。
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