社区治理难题：停车难问题何时休？

随着中国经济的不断发展和人民生活水平的不断提高，汽车已普遍成为居民家庭标配，我国的汽车保有量也是屡破新高。据数据显示，全国停车位缺口高达8000万，小汽车与停车场的停车位平均比例仅为1:0.8，甚至更低。

图表：2019-2024年上半年我国机动车及汽车保有量 （单位：亿辆）

数据来源：公安部，亿翰物研整理

除了停车位历史遗留规划问题外，“抢车位”这种现象背后还有哪些原因呢？上海目前大部分普通小区月租车位费（包含租赁费+车位管理费）在200-400元/月不等，我们来算一笔账。以笔者所住的房龄20年以上老小区为例，没有地下车库，仅有地面50个停车位，月租费用300元/月，年车位费至少有18万。那么，小区的停车费或者说是赚的钱到底进了谁的口袋呢？首先，物业费并不包含车位管理费，即使交了物业费，通常仍需要单独交车位管理费。其次给大家科普下车位的分类，按照权属分类，主要分为产权车位、公共车位、人防车位。

1.公共车位收益——应归全体业主所有

从《民法典》来看，公共场地的车位租金收益属于小区公共收益，在扣除合理成本之后，归业主共有，用途由业主大会决定，可以用于补充公共维修基金，也可以分配给全体业主。

2.人防车位收益——谁投资、谁受益

实践中，鉴于人防车位通常不计入公摊面积，且其建设成本多由开发商承担，依据“谁投资、谁受益”原则，开发商保留对人防车位的管理及收益权是合理的。反之，若人防车位建设成本确已纳入房价并均摊至业主，则其收益权则应归属于全体业主共有。

3.现实矛盾：利润与成本失衡的恶性循环

其实，鉴于老旧小区物业费普遍偏低，大多在1元/㎡*月以下，多数物业公司因管理成本考量而接管意愿不高。政府及街道通过补贴公共收益（如停车费）以激励物业公司接手并提供优质服务。尽管如此，小型物业公司因成本考量成为管理主力，但服务团队素质参差不齐，服务质量受限。特别是停车位管理，因处理复杂情况能力不足，加之多方利益协调难度大，导致物业公司觉得吃力不讨好，倾向于维持现状。这种利润与成本失衡的恶性循环。

面对小区停车难的挑战，一方面，加强对小区内停车资源的精细化管理，通过合理规划停车位布局、设置清晰的停车标识、加强巡逻与监督等措施；另一方面，积极利用智慧化手段，提高停车位的周转率和利用效率。

汽车保有量激增与车位规划不足的矛盾、居民停车需求与社区空间有限的现实冲突，最终导致买了车为停车烦恼的问题还在继续，这已经成为日益凸显的社区治理难题之一，并非是物业单方面能够解决的。通过政策引导、设施建设、智慧化手段、增强自我管理等多种方式，共同探索解决之道，以逐步缓解停车难题，为居民营造更加便捷、和谐的社区环境。