万物云发布《情况说明》一事，背后存在的几个行业现象

这两日，行业内外因为万物云发布的一则《情况说明》，简单来说就是万科物业服务的业主，因为没有在规定日期内预缴全年物业费，且逾期超过了6个月的，都收到了万物云的APP发送的催收违约金的信息。而其中，有些业主是按月缴费或按季缴费，但也一并被归入上述信息接收者中。

针对这一则信息，网友众说纷纭，有的在愤怒，什么时候“预缴”成了硬性规定和要求？有的在质疑，因为没有预缴而收取违约金真的合理吗？而业内人士透过这一事件，也透过现象看到了这一事件的背后存在的几个行业现象：

1、现金流压力

物业企业近两年的现金流情况出现了一些波动，物业服务企业净利润增速明显下滑，行业增收不增利的情况显著。到了2023年上半年，上市物业企业开始加强现金流管控，采取了一系列措施积极回收现金流，使得经营性现金流由负转正。不过数据显示，万物云2023年的经营净现金流同比下降1.7亿元，且万物云是按照最佳收缴率确认收入的，相较于直接按照100%应收确认收入，万物云的应收账款数据要少很多，因此2023年的应收账款规模增长会更多，现金流压力也相对于加大。

2、违约金争议

当下，行业和业主对于物业费逾期缴纳需支付违约金是认同的，但逾期时间从什么时候开始计算？违约金比例多少合适？违约金的上限是多少？各家企业的制定规则均不统一。

通常来说，违约金是按天，每日收取万分之一到千分之一不等，高的甚至有千分之三。万科物业则是按照每日万分之五的费率收取违约金；违约金上限，法院一般认为不宜超过欠缴的物业费总额。不过不论是什么标准，业主支付违约金的先决条件一定是，物业按合同要求执行了服务任务，不存在明显的质量问题，才有足够的底气要求业主按约定支付违约金。

3、催费执行问题

回应部分业主的质疑——物业费预缴是必要且可行的。物业“带资进组”毕竟是少数，更多的还是通过业主已缴费用来进行核算、维持正常的物业服务工作，如果不进行预缴的业主越来越多，那物业方需要垫付的资金额越来越大，服务成本也就越多，更加不利于业主的物业服务体验。

不过在实际的催费过程中，物业方也应顺应时代发展的同时尽可能利用可靠的数智化催费系统提供有温度的、人情化催费执行过程，避免备受诟病的形式主义催费、暴力催费、胁迫催缴等催费手段。而话回起点，想要让业主心甘情愿缴费，物业公司还是需要用服务品质说话，让起码90%甚至95%以上的业主感受到服务质量，才能得到更高的物业费收缴率。

消息来源：中物研究院