重磅 2024中国物业服务企业综合实力500强发布

8月22日，克而瑞物管和中物研协隆重发布2024中国物业服务企业综合实力研究成果，同期揭晓2024中国物业服务企业综合实力500强榜单。

在物业管理行业进入存量时代的大背景下，500强物企在管面积增速连续两年回落。2023年，500强物企在管面积达183.4亿平方米，同比增长6.2%，增速较2022年下降0.9个百分点。百强物企在管面积130.5亿平方米，同比增长7.6%。上市物企在管面积76.0亿平方米，同比增长12.0%。

2023年，500强、百强、上市物企第三方在管面积占比皆由升转降，占比分别跌至53.5%、57.7%和58.3%，较2022年分别减少1.6个百分点、0.5个百分点和0.2个百分点，真实反映物企投拓难度不断加大，优质物业项目投拓竞争愈加激烈。

而在行业高质量发展的大环境下，物企发展战略聚焦有质量的增长，致使收并购市场愈加冷清。2023年，上市物企披露的并购交易宗数42起，总金额低至33.7亿元，不足并购大年2021年交易金额355.9亿元的十分之一。

2023年，500强物企住宅业态在管面积占比一改此前的下行趋势，占比转升0.5个百分点至57.3%，非住业态在管面积占比则跌至42.7%。

究其原因主要还是受保交楼政策影响，2023年全国商品住宅竣工面积多达7.2亿平方米，仅次于2021年的7.3亿平方米，同比增长15.8%。短期内，商品住宅大量竣工直接转换为物企住宅业态在管面积，一定程度上拉升了500强物企住宅业态在管面积比重。

基础物业服务依旧是营收主力，其占总营收的比重持续提升。2023年，500强物企基础物业服务收入占比达74.8%，同比提升0.8个百分点。反观社区增值服务、非业主增值服务营收占比分别跌至10.1%和7.2%，同比分别减少0.3个百分点和1.0个百分点。

2023年，500强物企社区增值服务收入增速整体低位反弹，各赛道收入则是涨跌互现。其中，社区电商、社区家政收入增速进一步下滑，社区房屋经纪、空间运营收入陷入负增长，社区美居装修、社区停车收入明显回升。例如，500强物企社区美居装修实现收入56.8亿元，同比增长28.3%。

部分物企美居服务实现收入突破，典型如万物云，2023年旗下美居服务品牌“研选家”已在40个蝶城落地局装业务，主推厨房、卫生间和阳台三大核心局装产品，全年签约金额多达3.5亿元，同比增长68%。

2023年，500强、百强、上市物企毛利润分别为1029.6亿元、799.4亿元和591.2亿元，同比分别增长5.1%、2.4%和1.2%，明显低于同期营收增速，反映物企实际经营业务的盈利能力进一步减弱。

分业务条线来看，500强物企基础物业服务毛利率基本保持稳定，社区增值服务毛利率缓步下行，非业主增值服务毛利率水分逐渐挤干。2023年，500强物企基础物业服务毛利率15.0%，同比微降0.1个百分点；社区增值服务毛利率跌至34.4%，同比再降1.9个百分点；非业主增值服务毛利率同比下跌4.2个百分点至20.2%，其与基础物业服务毛利率之间的差值大幅收窄，侧面印证非业主增值服务毛利率水分逐渐挤干。