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上市物企告别三高,高增长、高毛利、高估值
根据克而瑞CEO丁祖昱的年终演讲,2022年全年商品房销售额约为13.3万亿,销售面积约为13.6亿平米。这一规模相当于回到7年前的2015年,彼时销售面积为12.8亿平米左右。
缩表出清是地产行业大趋势,无论是央国企还是民营房企。上游房地产的规模变小,将直接影响后续物业管理面积、毛利率贡献最高的非业主增值服务。
依赖地产助推的营收、管理规模高增长,高毛利率将不可持续,上市物企将逐渐回到行业平均的增长、毛利率水平,与第三方物企看齐。
且物企高估值逻辑不再成立,物企在中短期内重回2021年初的巅峰时刻不太可能,价格总会回归价值。2022年持续大跌后,上市物企市值一年蒸发近2000亿,物企估值存在错杀低估情况,物业股价理应会修复。整体来看行业的基本属性没有变化,物业公司具有轻资产运营、现金回款充沛且稳定,受内外部经济波动影响较小,抗周期性强等特性。虽然不会动辄超过50%的高增长,但大部分上市物企在2022年收入依然在增长,合约面积储备充分,未来几年增长确定性强。
随着房地产行业回暖,个别房企信用风险出清带来风险溢价下降,优秀民营房企有望企稳,市场不用担心关联物企回血等风险。一些优秀物企已经具备较强独立经营、第三方拓展能力,第三方在管面积占比已经超过80%,在物业市场竞争中具备长期优势。
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