人民日报评：从一则拖欠物业费纠纷案看如何管好用好住宅专项维修资金！

不久前，河北廊坊居民刘某因拖欠物业费被物业公司起诉。刘某不满意，认为2011年，房子漏雨，导致墙壁和天花板上有多处污渍。房间和阳台上存放的家具和物品也被浸泡，造成了巨大损失。从那以后，几乎每年都会漏水。但多次要求维修，都没有修好。物业公司提供的服务不到位，所以很失望，不愿缴纳物业管理费。

物业公司表示，由于小区原有设计缺陷，刘某居住的顶楼在夏季暴雨期间经常漏水。物业公司在其职责范围内提供维修，但由于漏雨严重，需要申请维修资金进行大修。然而，申请了几次，由于各种障碍，无法有效解决雨水渗漏的问题，这并不是因为物业公司的疏忽。

最终，法院认为，虽然屋顶漏水主要是房屋结构缺陷造成的，但多年来一直未能完全解决，也是物业公司的服务质量缺陷，刘某物业费按70%计算。

根据2008年实施的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修基金管理遵循专户存储、专款专用、业主自主决策、政府监管的原则。民法典明确规定，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有；其使用应由占专属面积三分之二以上并拥有三分之二多数表决权的业主进行投票，并且必须获得大多数参与业主的同意。许多读者和网民反映，提取维修资金的门槛很高，难以合理使用，也没有发挥必要的保护作用。

为什么交了物业费后，仍然需使用维修基金？许多居民对住宅专项维修资金存在一定的理解误区，维修资金的所有权属于全体业主，而物业费的所有权属于物业管理公司。物业服务费不包括维修费。叶迎泽表示，根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，物业管理委员会应当为住宅开设专项维修资金账户，并接受相关部门的监督。

针对维修资金使用困难的问题，一位社区书记承认，一个社区已经积累了2000多万元的维修资金，但还没有使用。一个重要的原因是组织一次全体房主大会来使用维修资金，但对于一个超大型社区来说，这几乎很难。许多人建议，应该合理简化维修资金的使用流程，并建立一个健全的机制，为房主提供便利。

目前，在全国多个地区出台的地方住宅专项维修资金管理办法中，大部分管理办法都对紧急情况下维修资金的使用作出了明确指示。吉林省在2022年发布的《吉林省住宅专项维修资金管理办法》中提出：

物业保修期届满后，如果建筑物外部存在严重脱落风险，对人身和房屋安全构成严重威胁，需要立即动用维修资金，业主委员会或村委会可以提出应急使用方案，或者征得业主委员会或村委会同意，相关业主或物业服务提供者可提出应急使用计划，并向物业管理部门提交书面资金使用申请。

维修资金的使用关系到社区居民的获得感和幸福感，监管过程中决不能有丝毫松懈。家住山东省潍坊市的夏艳萍建议，建立健全维修资金使用评估机制，引入第三方审计单位、专业社会组织、专业协会等，对维修资金使用情况进行综合评估，找出使用过程中的薄弱环节，并提出相关整改建议，确保维修资金的管理和使用规范、透明、高效。