最新！2017年中国物业报告出炉

 　　2017年我国经济运行平稳，现代服务业转型升级加快、新型城镇化持续推进、居民消费升级衍生多层次需求，在众多有利因素地助推下，中国物业管理行业迈入发展加速期，不断注入新的元素，开始了社会化、专业化和市场化的新阶段。

 

2017物业行业规模

 

管理规模攀升

       截止至2017年，全国物业管理规模达185.1亿平方米，较2008年增长47.5%，企业数量从5.8万家增长到10.5万家以上，从业人员队伍由250.1万人增长到711.2万人以上，累计增长1.8倍，行业的社会地位显著提高，成为推动经济和民生建设、维护社会和谐稳定、促进城市可持续发展的重要行业。

 

大者恒大局面不断强化

　　中国指数研究院研究显示，2016年百强企业管理面积均值达2725万平米，市场占有率近三成。结合百强企业2012-2016年管理面积复合增长率综合测算，2017年百强企业管理面积可达65亿平方米；结合2016年全国物业管理面积185.1亿平方米，推算2017年该面积将达195亿平方米，百强企业管理面积占比将达33%以上，强者更强，优势突出。

 

十亿俱乐部壮大

　　不止于在管面积，领先企业的收入规模化增长同样显著。2017年物业行业百强企业共实现营收1295.61亿元，均值为54076.96万元，同比增长27.24%。其中物业服务收入945.67亿元，均值达45032.04万元，同比增幅攀升至33.23%，这主要是受15年物业企业拉开的兼并大潮所影响。而增值服务收入189.94亿元，均值为9044.92万元，增长率有所收窄，录得3.94%。收入在3亿元以上的企业数量出现明显增多，进入顶端梯队的10亿+收入俱乐部的企业数量也从15年的24家发展到16年的30家。

 

2017物业行业特征

 

物业行业资本规模扩大

　　截至目前已有彩生活、中海物业、中奥物业、绿城服务、祈福生活服务和浦江中国6家物业服务企业在香港上市，已有60余家物业服务企业在全国中小企业股份转让系统挂牌，资本驱动物业发展已经成为行业趋势，也必将为行业带来更加标准更加先进的企业经营管理办法。

 

1.A股动态：南都首发通过，碧桂园物业撤回IPO申请

2017年12月5日，南都物业顺利过会。截止2017年6月30日，南都物业管理项目遍布十余省，在管面积3280万平方米，服务约30万业户。

同期，碧桂园物业撤回IPO申请。2017年12月14日，碧桂园发布最新公告称，撤回建议分拆申请的决议是由于碧桂园物业调整业务策略方向及推进碧桂园物业的股权架构调整。

 

2.香港主板：上市企业规模增长、营收攀升

　　根据2017年12月18日收盘数据，绿城服务和中海物业市值分别达158.3亿港元和65.08亿港元。六家企业市盈率均高于大陆在港上市房企平均市盈率5.95。

　　经济效益方面，绿城服务营业收入22.03亿元，同比增长33.59%，中海物业营收11.37亿元，同比增长6.26%，中奥到家营收同比增幅达82.38%。

 

3.新三板：数量激增

　　目前已有60家物业服务企业陆续挂牌新三板，年初至今，共有23家企业登陆。平均管理面积约990万平方米，平均营收超1.3亿元，保利物业、嘉宝股份、远洋亿家三家企业在管面积超过3000万平方米，营业收入超过4.7亿元。

 

第一梯队区域发展失衡

　　在2017年评选出的全国物业管理综合实力前200名企业中，依旧显示出东强西弱的局面，东部沿海省区150家，占75%；中部省区16家，占8%；西部省区28家，占14%；东北三省6家，占3%。

　　前200企业总管理面积19.68亿平方米，约占全国145.3亿平方米物业管理面积的13.54%。可以看出，中国物业管理行业中的第一梯队仍面临着行业地域发展失衡及行业集中度相对较低的现状。

 

整体区域化差距有缩小趋势

　　根据中国物业管理协会发布的《2015 全国物业管理行业发展报告》，经济较发达的东部地区在物业管理规模方面走在全国前列，东部地区在 2014 年底的管理面积约占全国管理面积的44.5%，但较 2012 年底下降 2.5 个百分点；中部地区物业管理规模快速增长，在2014 年底约占全国的 23%，较2012 年底增长 2.7 个百分点；西部地区和东北地区在2014 年底分别占全国的23.8%和 8.7%，与 2012 年底的占比相比基本持平。

　　在企业数量方面，东部地区物业服务企业数量远高于其他地区。截止 2014年底，东部地区物业服务企业数量约 4.8 万家，约占全国的 44.0%；中部地区约2.5 万家，约占全国的22.8%；西部地区约2.8 万家，约占全国的25.4%；东北地区约 0.9 万家，约占全国的 7.8%。

　　综合来看，我国物业管理行业区域化明显，但近年来差距逐渐缩小。

 

互联网驱动物业管理模式迅速转型

　　互联网、物联网、大数据、网络移动支付、共享经济、智慧社区、智慧城市等一系列新的技术和新的商业模式，迅速推动物业服务的转型。新技术的产生和发展，为各种形态的服务业的整合发展，协同发展创造了新的技术条件，成为物业管理发展的新增长点。

 

1．物业信息化部署

　　目前的物业信息化具有规范化、精细化、集团化特点。把收入管理、成本管理、品质管理等业务功能和流程都在软件中实现，实现了过程可控。同时帮助管理者制订计划、预算，进行各种经营过程和结果的测量、统计分析，和绩效考核、员工激励进行关联，并且辅助进行公司决策，使得物业管理公司不再只凭感觉拍脑袋进行计划、预算、考评、决策。集团统一管控，实时有效。随着行业越来越成熟，不能做到规范化、规模化的物业管理公司将被淘汰，不能做到精细化、决策数字化、经营化的物业管理公司将无法持续盈利，最终被市场淘汰。

 

2．物联网部署

“互联网+”时代，互联网思维持续成为各大领域企业的发展战略指导思想，以地产为核心的社区智能化从试水到践行，逐步将智能化渗透到地产项目及物业集团的日常管理中。智能停车、智能门禁、智能对讲、智能楼宇等都将为物业显著效益。

 

3．云服务

2017年上半年，中国公有云软件即服务市场规模达到5.4亿美元，同比增长34.5%，其发展速度是传统套装软件的10倍。IDC预测，到2021年，中国SaaS市场规模将达到48.9亿美元，2017-2021年的年复合增长率将超过40%。云服务以其快速部署、按需购买、易操作、免维护等优势，能够帮助企业实现资源弹性扩张，在优化成本的同时，提高效率、实现业务上下游的整合。

 

4．智慧社区

　　自2014年开始，物业服务企业纷纷加智慧平台建设，陆续推出APP。截止到目前，百强企业中拥有APP的企业数量占比超过63%，较2014年（30%）实现大幅提升。统计数据显示，全国已有95%的副省级以上城市、76%的地级以上城市，总计约250多个城市提出或在建智慧城市，总计划投资规模高达万亿。

 

互联网云服务等新技术降本显成效

　　通过对比百强企业内不同层级的成本率均值，我们同样发现领先集团龙头地位凸显。数据显示，排名越是靠前的企业成本率均值越低，其中top10企业成本率显著低于排名靠后的企业。得益于规模扩张，企业实现了项目之间的协同，为人工智能的应用与普及提供了基础，从而压缩了平均成本。物业百强企业成本率2017年由去年同期的87.28%降至79.96%，获得了显著改善。2017年百强企业经营成本总值为908.04亿元，均值为43239.94万元，同比增长16.56%，增速明显低于营收增速。（数据来源极致物业行业数据库）

 

　　从成本的具体结构来看，作为劳动密集型企业，人员费用支出依旧占据总成本的56.79%，同比微增0.32%。人员费用占比未大幅变动，我们认为主要是，一方面企业通过对高新技术的应用，信息化、智能化和集约化的管理有效的减少了中低端的资源消耗，实现了以机械设备对基础人力工作的替代，减少了人力支出；但另一方面，在探索高新技术应用场景的过程中，需要尖端人才的领航，百强企业近年来在吸收互联网人才方面的不遗余力，又一定程度地推升了企业的人力成本占比。

 

　　成本结构趋于稳定，成本改善就主要体现在了人均绩效的提升上。2017年百强企业人均在管面积及人均产值较去年同比分别提升39%和20%。得益于“互联网+”在物业服务的普及，企业大幅推进了设备设施管理的信息化、自动化及智能化，办公的平台化促成了管理的集约，提高了员工的服务效率。

 

2018物业行业趋势分析

 

2020年，雅生活集团将目标锁定在百亿产值和十亿利润。物业管理逐渐告别传统的形式，在互联网的浪潮中，物业4.0时代到来，预计2020年后，物业管理的市场规模将达到万亿级。

 

万亿级市场形成原因

 

1.消费水平不断提高

　　从2007年至2016年，城镇居民人均可支配收入不断上升，2007年人均可支配收入只有1.37万，而到了2016年，该指标上升至3.36万，增加3倍有余。2017年上半年，全国居民人均可支配收入12932元，比上年同期名义增长8.8%，扣除价格因素，实际增长7.3%。预计，未来人均可支配收入仍然会呈现增长态势，而这种增长也必然促进消费潜力的释放，提高居民对于服务质量的需求，打开物业管理的市场。

 

2.存量房时代来临

2017年，全国房竣工面积预计可达到10.04亿平方米，为1997年以来的第三高点。自2012年开始，房地产待售面积不断上升，截至 2017 年 8 月，商品房待售面积为62352 万平方米，地产存量房为物业行业带来了巨大的市场，物业管理面积在逐年增长，预计在2020年将达到万亿级市场。

 

3.城镇化水平不断提高

　　中国城镇化水平持续提高。2016年末，我国常住人口城镇化率已经达到57.4%，比2012年末提高了4.8%，中国新型城镇化迈向深入推进的新阶段，物业服务作为城市管理的重要组成部分，发挥的作用与日俱增。百强企业准确研判城镇化发展趋势，把握市场机遇，坚持以规模化为发展导向，加强全国化扩张与区域深耕力度，管理面积均值迅速扩张至2725.09万平方米，同比增长15.40%，在管项目均值为166个，同比增长7.59%，呈持续增长趋势。

 

物业管理企业该如何面对？

 

1．与资本市场融合，做大做强

　　近年来，国家大力推行多层次资本市场建设，尤其是新三板扩容、地方股权交易中心的建设，促进物业管理行业形成了快速发展的新格局，一批批优质的物业企业先后进入资本市场。物业服务企业通过融资在行业内开展收购、兼并、重组，有力助推了企业规模的扩张和资源整合。投资型企业和物业服务企业的业务融合，实现了企业业务种类的盈利点的增加。中小物业企业应顺势而为，抓住机遇，通过上市等融资方式来扩大规模。

 

2．利用互联网提升管理面积

　　腾讯12月推出了将“互联网+”与传统行业深度融合的产品——“腾讯海纳”。互联网资本陆续进入物业管理行业，物业管理企业依托互联网进行物业管理是新形式下的大趋势。2017年彩生活与兰州城关物业、江苏中住物业等超过30家企业达成平台输出合作，平台服务面积超过9.1亿平方米。

　　互联网思维之下，未来的物业管理将是一个平台运营商，物业企业只专注于构建服务平台、控制服务质量、制定交易规则，而不去做自己并不擅长的跨界产品或服务，最终让物业管理从“服务生产者”到“服务连接者”的转型。

　　中小物业企业也应充分利用互联网，开发更多互联网+的服务，快速打造属于自己特色的互联网服务平台，在物业的互联网服务平台还不是很成熟的情况下抢占市场份额。

 

3．紧跟租赁政策的浪潮

　　刚刚闭幕的中央经济工作会议指出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。据不完全统计，已经有超过50个城市出台住房租赁政策，20家房企启动了长租公寓战略，预计2018年将有更多的城市继续跟进落实国家关于住房租赁市场建设的政策。

　　所以，发展住房租赁市场对物业管理企业而言将大有可为，物业管理企业背后的房地产公司资金实力强，对租赁市场具备更多的主动性，而且企业的品牌效应好，更容易被市场所承认和接受，间接提高了旗下物业的出租率，同时企业融资能力强，具备发展长租公寓的能力。另外，物业公司也具备得天独厚的优势，能够为住房提高专业的物业服务，实现传统物业服务向现代服务业的转型升级。

 

4．专业型物业需强化专属服务领域优势

       对于一些中小企业而言，虽然服务管理面积不是很大，但在自身服务的领域有着自身的特色，如商办物业、医院学校物业、工业园物业、学校物业等。如同济物业按照医疗卫生专业管理要求，将物业服务项目进行分解细化，规范文本，制定标准，落实到人，逐步建立起同济物业独特的“两体两制”的专业管理模式，从制度上规范专业服务品行。专业型物业就需要物业经营者运用现代科学管理手段和专业技术，将管理、服务、经营融于一体，形成自身核心竞争力。

 

5．建设社区O2O，完善特色服务优势

　　随着物业管理行业的火热发展，基础物业服务的同质性特征加剧了企业竞争，越来越多的物业服务企业采取差异化竞争战略。社区O2O专指在社区周边距离3-5公里范围内，满足社区居住人群生活需求的O2O市场。

 

 

 

2016年，百强企业全年实现营业收入均值达62783.58万元，同比增幅达16.10%。一方面百强企业物业收费水平保持稳定，主要依靠加速拓展管理项目推动收入增长；另一方面，多种经营业务经过前期孵化培育后开花结果，2016年多种经营收入均值为10851.93万元，同比增长19.98%。

 

　　中国物业管理行业百强企业多种经营服务收入情况

 

 

 

       2015年我国社区O2O市场交易规模为304亿元，罗兰贝格预测，到2020年将达到2234亿元，年均增长率49%。

 

2011-2020 年我国社区 O2O 市场情况

 

 

 

       在社区 O2O的市场机遇下， 物业服务企业纷纷建设或投资社区 O2O方面的服务平台，为业主和住户提供更立体化的服务，如彩生活推出“彩之云”，绿城服务推出“幸福绿城”，中奥到家推出“爱到家”，丰富自身为业主和住户提供的业务类型。资本市场开始意识到社区背后隐藏的价值，感觉社区就是个富矿，每个角落都可以散发着商业的气息。

 

       极致科技是专注于物业管理信息化和智慧社区业务的国家高新技术企业，拥有30多项软件著作权和专利。

 

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2017已经过去，2018我们共同努力！