头部物企关注的七大高频词，值得研究！

一是现金流，2023年物企业绩发布会上经营性现金流成为高频词之一，以发布年报数据的54家物企为样本，行业内的流动比率均值约为1.86，处于良好的合理区间。其中52家物企的流动比率大于1，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量。

 

二是高分红，2023年度，物业行业的整个分红金额达到约80.8亿元，同比增长12.34%，例如碧桂园服务的分红率达到336.7%。物企在当前市场环境下进行大额分红，既是一个回报投资者的积极行为，也向市场展现对未来发展的信心。

 

图表：2023年上市物企分红率（%）

数据来源：企业业绩公告，亿翰物研整理

 

三是核心净利润，2023年不少物企在年报中重点提到了核心净利润这个词，如碧桂园服务、融创服务、雅生活服务等。2023年归母核心净利润约为7.93亿元，同比增长约3.0%。物企通过强调核心净利润，可以减轻来自市场对其资产减值的担忧，向市场传递业务基础依然坚实，长期增长潜力未受影响的积极信号。

 

四是清退低质量项目，做好城市深耕，在2023年的物业管理行业总结与展望中，高质量发展成为行业的主旋律。物业企业开始摒弃以往盲目追求规模扩张的策略，转而注重服务质量和经营效益。在这一背景下，很多物企在业绩报告里提到主动清退低质量项目。清退低质量项目成为企业优化管理规模、提升服务品质的重要手段。通过这种方式，物业企业可以集中资源和精力，专注于那些能够带来更高收益和更好口碑的项目，从而实现更加稳定和可持续的发展。

 

近年，物企都在提城市深耕战略。物企在清退低质量项目后可以更好地落实城市深耕的战略。像是新希望服务、新城悦服务在业绩报告会上，领导层强调将会继续深化城市深耕战略。

 

五是员工效率，近年来大部分物企采取深耕核心城市、提高项目密度的方式来实现管理效能的提升。人均创收是衡量物业服务企业员工效率的一项重要指标，2023年共52家上市物企披露雇员数量，总员工人数约为106.94万人，与2022年同期的107.09万人基本持平，2023年人均创收约为24.80万元/人，较2022年的22.78万元/人提升2.02万元/人，物企人均价值创造性在持续提升。

 

另一方面，随着在管面积的持续增长，物企的服务效率也得到了提升，人均服务面积由2022年同期的0.68万平方米/人提升到0.77万平方米/人。

 

六是城市级增值服务，2023年物企的年报披露，约50%的物企增值服务收入呈现下降的趋势。而对于增值服务收入同比增长的物企，可以从物企的年报中看到，物企正逐渐将增值服务的目光从社区里转向城市里，我们将这种增值服务定义为城市级增值服务。城市级增值服务包括一些充电桩业务、骑手换电服务及停车场管理业务等。像建发物业自营的建发溢佰养老中心，我们将其的提供物业+养老服务定义为城市级增值服务，因其受众群体不再局限于来自社区的老人而是来自于城市级市场。

 

七是独立性，部分物企在业绩发布会上提到了自己的独立性不断提升，如碧桂园服务披露关联方收入占比小于5%，为历史最低水平；金茂服务第三方在管面积比重大幅提升8.9个百分点至46.6%；中海物业报告期内新增项目有70.6%来自于第三方。

 

根据披露数据的样本物企，2023年超过一半的物企第三方在管占比有所下降，也就是说，尽管物企第三方拓展提升，但大部分物企在关联方上的拓展速度仍高于第三方拓展速度，这些物企的独立性并未实现进一步的优化。