买房即落户，核心城市“抢人才还是去库存”

如今，随着“买房落户”政策落地，抢人大战从“抢人才”逐渐演变为“抢人口”。其中杭州、武汉和南京2023年GDP更是位列全国TOP10行列，分别位列第8位、第9位和第10位。佛山和合肥也在TOP20之列。另外沈阳也在第31位。

聚焦房地产市场表现，即便是头部城市，也面临成交下滑、库存上涨的情况。据CRIC数据显示，武汉、南京和合肥前4月新房累计成交面积降幅都在六成以上，杭州、佛山累计成交面积降幅也在五成以上。

再来看库存情况，杭州库存压力最小，截至4月末去化周期为8.3个月，武汉次之，去化周期达到15.6个月，南京、佛山、合肥和沈阳去化周期都在18个月以上，整体面临较大去化压力，以南京为例，在本一轮的市场下行周期中，南京新房去化周期一路攀升，由去年4月的14.9个月升至23.6个月，2024年二季度开盘项目去化率已经降至一成左右。

从楼市的角度来看，这些城市住房刚性需求的增长主要依靠外来流动人口，降低落户门槛能够激发这部分外来劳动力的购房需求，从而实现楼市去库存，促进楼市尽快实现新的供求平衡。人口指标在推动城市经济发展的同时，也是城市稳定住房需求的重要支柱。

除了当下稳楼市的需求之外，近年来经济环境的变化、人口出生率的下降背景下，全国人口已连续两年负增长，2023年末全国人口140967万人，比上年末减少208万人，在总量的局限下，未来大部分城市或将面临一个人口增速变缓或者下降的现实。

城市之间的人口竞争愈发激烈。从城市综合实力的角度来看，过去不少城市通过人才政策，吸引大量的优质人才，随着人才利好逐渐显现，人口增量带来大量的市场红利，比如成都、西安、杭州为代表的强二线城市均在上一轮“抢人大战”中占得先机。