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关于极致
业主的房屋应当如何“养老”,又存在哪些难题?
当前,老旧小区及老龄房屋所存在的问题已十分突出。不少“老龄房屋”当初建设时的规划设计、建筑工艺等方面已经不符合现在的标准,诸如屋面渗漏、外墙脱落等问题日渐凸显,甚至存在房屋结构安全等隐患。还有许多老旧小区的规划布局也已不符现在居民的使用需求,包括停车位不足、缺乏电梯、无障碍及适老化设施不完善等问题。
面对这一现状,国家高度重视并积极推进老旧小区改造工作。据住建部最新披露,党中央、国务院部署实施城镇老旧小区改造以来,全国累计新开工改造城镇老旧小区25万个。
根据国家统计局第七次普查数据,截至2020年,家庭户住房面积中,31.2%的房屋房龄超过20年。亿翰物研预计到2025年,房龄超过25年的房屋占比将落在25%至30%之间。
资料来源:国家统计局,亿翰物研整理
老旧小区面临着诸多管理难题,如整体环境差、安全隐患多、设备设施老化以及复杂的历史遗留问题等。这些问题不仅加大了物企运营维护的难度,还无形中抬高了管理成本,导致许多物企望而却步,不愿接管此类老旧小区。因此,可以看到一些国资物企不得不承担起接管老旧小区的任务,也可以看到部分老旧小区陷入“失管”状态,严重影响了居民的生活质量。
也有地方出台政策鼓励物企接管老旧小区,如黑龙江对自愿接管老旧小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年以上的骨干物业企业,期后参与物业项目投标,评标总分上浮10%;如石家庄对主城区老旧小区新引入物业管理实行财政补贴,第一年至第三年分别补贴0.3元/㎡、0.2元/㎡、0.1元/㎡,3年后退出。
三项制度的落实有望降低物企在老旧小区运营中的成本负担,激发物企接管老旧小区的积极性。
部分物企为了避免繁琐且冗长的流程或是为了维护品牌形象,不得不自掏腰包进行维修,进而导致物企运营成本的上升。此外,维修资金的逐渐难以覆盖老旧小区的房屋维修需求,将使得老旧小区的品质进一步恶化。
三项制度的加快落实,将形成对现有住宅专项维修资金的有效补充,构建起多元的房屋养老资金渠道,确保房屋能够实现“应修尽修”。此外,相较于住房专项维修资金关注房屋及设备设施损坏后的维修、更新和改造,三项政策聚焦于事前管理,预防为主,减少频繁维修及大修带来的高额成本,保险制度的引入也能够实现风险减量的作用。
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