业主的房屋应当如何“养老”，又存在哪些难题？

当前，老旧小区及老龄房屋所存在的问题已十分突出。不少“老龄房屋”当初建设时的规划设计、建筑工艺等方面已经不符合现在的标准，诸如屋面渗漏、外墙脱落等问题日渐凸显，甚至存在房屋结构安全等隐患。还有许多老旧小区的规划布局也已不符现在居民的使用需求，包括停车位不足、缺乏电梯、无障碍及适老化设施不完善等问题。

面对这一现状，国家高度重视并积极推进老旧小区改造工作。据住建部最新披露，党中央、国务院部署实施城镇老旧小区改造以来，全国累计新开工改造城镇老旧小区25万个。

根据国家统计局第七次普查数据，截至2020年，家庭户住房面积中，31.2%的房屋房龄超过20年。亿翰物研预计到2025年，房龄超过25年的房屋占比将落在25%至30%之间。

资料来源：国家统计局，亿翰物研整理

老旧小区面临着诸多管理难题，如整体环境差、安全隐患多、设备设施老化以及复杂的历史遗留问题等。这些问题不仅加大了物企运营维护的难度，还无形中抬高了管理成本，导致许多物企望而却步，不愿接管此类老旧小区。因此，可以看到一些国资物企不得不承担起接管老旧小区的任务，也可以看到部分老旧小区陷入“失管”状态，严重影响了居民的生活质量。

也有地方出台政策鼓励物企接管老旧小区，如黑龙江对自愿接管老旧小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年以上的骨干物业企业，期后参与物业项目投标，评标总分上浮10%；如石家庄对主城区老旧小区新引入物业管理实行财政补贴，第一年至第三年分别补贴0.3元/㎡、0.2元/㎡、0.1元/㎡，3年后退出。

三项制度的落实有望降低物企在老旧小区运营中的成本负担，激发物企接管老旧小区的积极性。

部分物企为了避免繁琐且冗长的流程或是为了维护品牌形象，不得不自掏腰包进行维修，进而导致物企运营成本的上升。此外，维修资金的逐渐难以覆盖老旧小区的房屋维修需求，将使得老旧小区的品质进一步恶化。

三项制度的加快落实，将形成对现有住宅专项维修资金的有效补充，构建起多元的房屋养老资金渠道，确保房屋能够实现“应修尽修”。此外，相较于住房专项维修资金关注房屋及设备设施损坏后的维修、更新和改造，三项政策聚焦于事前管理，预防为主，减少频繁维修及大修带来的高额成本，保险制度的引入也能够实现风险减量的作用。