住宅存量：高端市场小，老旧小区难，物企拓盘竞争激烈

存量住宅市场可以分为高端、中端和老旧项目三类，其中高端市场规模小，老旧小区普遍存在设施设备老旧等多种问题，物业运营服务难度较大。中端市场投拓竞争激烈。

基于物业费、楼龄、规模等指标交叉统计，高端项目占比不足5%，老旧项目占比在45%左右，中端项目占比在60%左右。

基于物企投拓视角站位，依照物业费、楼龄、规模三个指标的表现，可以将“红海区”的中端住宅项目进一步划分为优质、次优质和非优质项目三类。其中，三个指标表现均好的优质项目占比约10.3%，两个指标表现较好的次优质项目占比约29.3%，剩余的非优质项目占比约60.4%，意味着优质、次优质项目占比近四成，这些优质、次优质项目有着较高的拓展价值，也是物企投拓的首选。

据克而瑞物管《2024年住宅物业服务满意度调研问卷》数据显示，中端项目中，认为物业费不合理的业主占比多达44.2%，明显高于高端、老旧项目认为物业费不合理的业主所占比重，说明中端项目物业费降价风险高。

与此同时，业主缴费习惯发生改变，提前预缴物业费的业主大幅减少。2024年，先付后享的业主占比跌至51.8%，较2023年下跌5.4个百分点。鉴于中端项目多达44.2%的业主认为物业费不合理，可以预见的是，中端项目物业费收缴率、预缴率下降幅度或许更大。

物企投拓策略基本趋同，拓展重心聚焦中端项目，致使中端项目投拓竞争愈加激烈。2023年，上市物企新拓存量住宅物业费主要集中在2-4元/平方米·月的区间范围。例如保利物业，2023年拓展存量住宅平均物业费3元/平方米·月。

老旧小区收入与成本明显不匹配。一方面，老旧小区收入来源有限，据克而瑞物管《2024年住宅物业服务满意度调研问卷》数据显示，超6成的老旧项目有政府补贴，超7成的老旧项目没有维修基金，近3成老旧项目业主认为物业费偏高。

受此影响，老旧项目面临的主要难题可以总结为三个“缺”：其一，缺资金，多数老旧项目管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤设备损失或老化，亟需改造。其二，缺配套，老旧项目养老、托幼、健身、车辆存放等问题凸显，电梯等设备缺失。其三，缺物业，使得老旧项目公共环境质量差，影响居住和生活品质。