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年均增长3%-5%,微利前行或将成物业行业主基调
据克而瑞物管测算,7成以上物业服务项目净利率在5%-8%之间,典型头部及第三方物企净利率同样位于5%-10%之间。企业将不断加强现金流管控,经营性现金或将持续净流入,应收账款与营收增速差或将进一步收窄。
企业竞争格局呈“头部已定,长尾持续”,体现于极少数的头部物企营收规模能够突破100亿元,反观营收规模在2000万元以下的蚊型物企数量则有十余万家之巨。受惠于国资国企改革不断推进,国央企有望通过整合做强做优做大,腰部物业犹存跃升的机会。
2023-2026年,预估物管行业营收规模或将由38396亿元稳步提升至43373亿元,净增长约4977亿元,年均增速在3%-5%之间。其中,基础服务营收规模净增长约2565亿元,增值服务营收规模净增长约2412亿元,基础服务与增值服务增量相差不大。
分业态来看,随着产业园、住宅、公建、商业、学校、医院和商务办公等业态项目大量新建,基础服务营收规模有望同步增长。例如产业园,基于过往土地成交数据,结合政策规划指标(工业上楼、用地规划等)、市场供求指标(供求比、空置率等),预估未来3年新建产业园所拉动的基础服务营收增量约658亿元。又如住宅,基于全国商品住宅销售及竣工面积增速,预估未来3年新建商品住宅所拉动的基础服务营收增量约434亿元。
与此同时,城市服务、公建、学校和医院等业态物业服务社会化率犹存较大的提升空间,基础服务营收增长值得期许。例如城市服务,基于过往社会化率提升情况,预估未来3年城区环卫、农村环卫社会化率分别提升12%和3%,基础服务总营收有望增长约542亿元。又如公建,基于过往社会化率提升情况,预估未来3年公建社会化率提升6%,带动基础服务营收增长313亿元。
2023-2026年,预估物管行业社区增值服务营收规模或将由1284亿元稳步提升至1554亿元,净增长约270亿元。例如社区零售,基于市场竞争状况、物企能力状况等因素,推算未来3年社区零售增速约7.3%。又如美居服务,基于新房装修需求、二手房装修需求、物企布局情况等因素,综合推算未来3年美居服务增速约7.8%。
分业态来看,在住宅领域,尾部企业重点聚焦低物业费、非百城项目,具备一定的竞争优势。据统计,住宅物业费在2元/平方米/月以下的项目占比多达69%,非重点百城住宅项目占比40%,此两类项目皆是尾部企业主攻市场,预计尾部企业大约占据55%的住宅物业市场份额。
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