年均增长3%-5%，微利前行或将成物业行业主基调

据克而瑞物管测算，7成以上物业服务项目净利率在5%-8%之间，典型头部及第三方物企净利率同样位于5%-10%之间。企业将不断加强现金流管控，经营性现金或将持续净流入，应收账款与营收增速差或将进一步收窄。

企业竞争格局呈“头部已定，长尾持续”，体现于极少数的头部物企营收规模能够突破100亿元，反观营收规模在2000万元以下的蚊型物企数量则有十余万家之巨。受惠于国资国企改革不断推进，国央企有望通过整合做强做优做大，腰部物业犹存跃升的机会。

2023-2026年，预估物管行业营收规模或将由38396亿元稳步提升至43373亿元，净增长约4977亿元，年均增速在3%-5%之间。其中，基础服务营收规模净增长约2565亿元，增值服务营收规模净增长约2412亿元，基础服务与增值服务增量相差不大。

分业态来看，随着产业园、住宅、公建、商业、学校、医院和商务办公等业态项目大量新建，基础服务营收规模有望同步增长。例如产业园，基于过往土地成交数据，结合政策规划指标（工业上楼、用地规划等）、市场供求指标（供求比、空置率等），预估未来3年新建产业园所拉动的基础服务营收增量约658亿元。又如住宅，基于全国商品住宅销售及竣工面积增速，预估未来3年新建商品住宅所拉动的基础服务营收增量约434亿元。

与此同时，城市服务、公建、学校和医院等业态物业服务社会化率犹存较大的提升空间，基础服务营收增长值得期许。例如城市服务，基于过往社会化率提升情况，预估未来3年城区环卫、农村环卫社会化率分别提升12%和3%，基础服务总营收有望增长约542亿元。又如公建，基于过往社会化率提升情况，预估未来3年公建社会化率提升6%，带动基础服务营收增长313亿元。

2023-2026年，预估物管行业社区增值服务营收规模或将由1284亿元稳步提升至1554亿元，净增长约270亿元。例如社区零售，基于市场竞争状况、物企能力状况等因素，推算未来3年社区零售增速约7.3%。又如美居服务，基于新房装修需求、二手房装修需求、物企布局情况等因素，综合推算未来3年美居服务增速约7.8%。

分业态来看，在住宅领域，尾部企业重点聚焦低物业费、非百城项目，具备一定的竞争优势。据统计，住宅物业费在2元/平方米/月以下的项目占比多达69%，非重点百城住宅项目占比40%，此两类项目皆是尾部企业主攻市场，预计尾部企业大约占据55%的住宅物业市场份额。