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物企承压加剧,优化现金流管理,加大“催缴”力度成重点
当前形势下,物业服务企业面临的经营挑战不断加剧。应对策略需聚焦于精准现金流管理,削减不必要的开支,保障企业稳健运营。现金流>利润>规模为物企当前及未来相当长一段时间的有效策略。优化现金流管理,强化应收账款催收措施,并持续推动成本降低与效率提升,已成为企业应对当前形势的必然选择。
1、优化现金流管理,加大“催缴”力度
针对应收账款高企、账期拉长等问题,物企制定并实施了多种更有针对性的催缴策略:
其一,成立欠款追讨委员会。为了提升追讨欠款的效率,碧桂园服务首开行业先河,成立追讨欠款委员会,并由总裁徐彬淮挂帅,反映企业积极追讨欠款的决心和行动力。
其二,聚焦优质项目、退出低质项目。如万物云,2024年上半年蝶城底盘数量增长至642个,蝶城内住宅项目中标率达75%,并退出了17个住宅物业项目。
其三,住宅业主“花式”催收。具体措施包括催收奖励提升、激励政策提升、一户一策攻坚克难等。如开展缴费抽奖活动,提前预缴物业费的业主即可参与抽奖;又如项目成立催收执行小组,每天制定详细的催收计划和目标,并及时奖励当天催费有收获的员工。
其四,开发商以资抵债。据不完全统计显示,2024年,万物云、融创服务、金科服务等8家上市物企与关联房企开展了十余笔以资抵债交易,合计抵消应收账款超26亿元。其中,万物云与万科开展了6笔以资抵债交易,共计抵消应收账款超12亿元。
受限于人力成本持续上涨,但物业费难以同步上涨,更多物企通过精益管理实现降本增效,以便提升盈利能力,主要涉及以下两方面内容:
在组织精简层面,部分物企将区域合并或缩减,使得组织更精简、扁平。如世茂服务创新打造“职能一线下沉、业务区域化管理”的协同管理模式,并限制平台岗位配置上限。
2024年上半年,世茂服务员工成本同比下降6.9%,人均效能同比提升3.4%至9.2万元/人,管理费用同比下降6.6%,管理费率同比下跌0.5个百分点至10.4%。除此之外,在项目密度提升的基础上,实现片区多项目的员工复用。如远洋服务试行职能共享中心,助力人效提升。2024年上半年,远洋服务人均在管面积同比提升6.4%,人均营收同比提升1.5%,人均核心净利润同比提升8.1%,人工成本同比下降7.9%。
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