物企承压加剧，优化现金流管理，加大“催缴”力度成重点

当前形势下，物业服务企业面临的经营挑战不断加剧。应对策略需聚焦于精准现金流管理，削减不必要的开支，保障企业稳健运营。现金流＞利润＞规模为物企当前及未来相当长一段时间的有效策略。优化现金流管理，强化应收账款催收措施，并持续推动成本降低与效率提升，已成为企业应对当前形势的必然选择。

1、优化现金流管理，加大“催缴”力度

针对应收账款高企、账期拉长等问题，物企制定并实施了多种更有针对性的催缴策略：

其一，成立欠款追讨委员会。为了提升追讨欠款的效率，碧桂园服务首开行业先河，成立追讨欠款委员会，并由总裁徐彬淮挂帅，反映企业积极追讨欠款的决心和行动力。

其二，聚焦优质项目、退出低质项目。如万物云，2024年上半年蝶城底盘数量增长至642个，蝶城内住宅项目中标率达75%，并退出了17个住宅物业项目。

其三，住宅业主“花式”催收。具体措施包括催收奖励提升、激励政策提升、一户一策攻坚克难等。如开展缴费抽奖活动，提前预缴物业费的业主即可参与抽奖；又如项目成立催收执行小组，每天制定详细的催收计划和目标，并及时奖励当天催费有收获的员工。

其四，开发商以资抵债。据不完全统计显示，2024年，万物云、融创服务、金科服务等8家上市物企与关联房企开展了十余笔以资抵债交易，合计抵消应收账款超26亿元。其中，万物云与万科开展了6笔以资抵债交易，共计抵消应收账款超12亿元。

受限于人力成本持续上涨，但物业费难以同步上涨，更多物企通过精益管理实现降本增效，以便提升盈利能力，主要涉及以下两方面内容：

在组织精简层面，部分物企将区域合并或缩减，使得组织更精简、扁平。如世茂服务创新打造“职能一线下沉、业务区域化管理”的协同管理模式，并限制平台岗位配置上限。

2024年上半年，世茂服务员工成本同比下降6.9%，人均效能同比提升3.4%至9.2万元/人，管理费用同比下降6.6%，管理费率同比下跌0.5个百分点至10.4%。除此之外，在项目密度提升的基础上，实现片区多项目的员工复用。如远洋服务试行职能共享中心，助力人效提升。2024年上半年，远洋服务人均在管面积同比提升6.4%，人均营收同比提升1.5%，人均核心净利润同比提升8.1%，人工成本同比下降7.9%。