电梯冲顶致业主死亡：电梯维保信息模糊不清，物业如何自证清白？

近日，昆明一小区电梯冲顶致人死亡的消息冲上热搜，责任方成谜，物业再次被推到风口浪尖。作为物业责任清晰的关键性证据——电梯维保记录，成为了物业责任划清的“救命稻草”。

目前，我国电梯保有量约为1063万部（数据来源：中物智库），随着我国老旧小区改造、加装电梯的投入力度加大，物业的电梯运维管理工作的不易之处也愈发凸显。

一则，原装电梯历时较久，零配件磨损、设备老化程度加剧，电梯安全隐患正逐年递增；
二则，老旧小区电梯加装风险高、难度大，后期维保服务工作量增加，物业运维成本增大。

不过，电梯作为特种设备，其后方保养和管理工作一般会委托给专业维保单位，物业主要承担着电梯的监督和管理责任，这也引出了我们本次讨论的核心问题：

电梯维保不到位，故障/事故发生时，物业的责任该如何定位？

电梯事故不发则已，一发就会引起全体业主甚至社会关注，作为电梯明面上的管理者，物业将会是事发时的第一责任主体（除开因电梯本身质量问题和人为损坏，能够明确界定非维保问题导致的故障/事故）。

这个时候，维保单位作为电梯的实际运维和管理者反而隐入幕后少被提及，物业公司则需要承受所有因电梯故障/事故而招致的“枪林弹雨”。

如此现状，物业公司如何才能消除电梯安全隐患，在做好服务的同时，让企业及企业相关人员免受事故责任的风险？

一、清晰第三方服务条款

电梯故障和事故的避免，重在日常保养，而因为电梯属于特种设备，其养护和管理往往也由物业交给专业的第三方电梯维保机构和安全检测机构负责，因此，确保第三方公司按照服务条款合规、达标提供电梯的正常维保服务，是物业方降低事故发生率的首要也是必要途径。

·国家标准，划定维保执行底线

我国TSG T5002—2017《电梯维护保养规则》中对维保单位的职责、维保计划与方案的制定、应急措施和救援预案的制定、24小时维保值班电话的设立、故障记录和维保记录的建立有着明确要求。

最低应以15日为周期对电梯进行清洁、润滑、调整和检查，但实际维保要求应根据电梯的日乘梯人数、使用频率、业主使用情况、卫生环境等现实需求进行调整，以业主的正常使用体验为最终服务标准。

维保单位进行月度、季度、年度检查时，应由对应初级、中级、高级或其他等级检测人员按标准进行分级检测，确保检测结果真实性和权威性，并能够反推执行过程知否执行到位，不留安全隐患。

·执行留痕，找准事故责任主体

身为电梯维保合同的甲方，物业有权获知电梯维保进度、过程及结果，如：电梯维保过程中产生的水印照片/视频和文字记录（维保日志）；对应维保人员信息（工龄、等级、过往维保是否出现重大失误等）；电梯检测结果及问题/故障原因分析......

做到作业痕迹清晰、执行过程明了，避免出现维保人员浑水摸鱼、替岗顶岗现象，保证电梯养护质量，保障业主电梯使用安全。

如电梯出现故障/事故，可利用清晰的维保日志快速排查故障/事故原因、锁定责任源头、找准责任主体，降低物业因维保证据模糊、不充分而陷入推责“旋涡”的风险。

·“物联网+”智能预警安全隐患

近年来因电瓶车进楼道、进电梯而引起的灾难事故令人胆寒，物业也因此被卷入舆论中心。

利用“物联网+维保”智能化管理，建立电梯远程监视（监管）系统，如出现携带电瓶/电瓶车进电梯、乘梯人员突发疾病摔倒昏厥、使用者恶意破坏/污染电梯等异常情况，后台人员与管理者可同步收到警报通知，及时提供帮助或制止危险行为发生，把电梯监控的“后期排查”功能转化为“前置预警”，将危险扼杀于摇篮。

同时，物业能通过智能梯控技术提高电梯使用便捷度与舒适度，如有专梯接待、举办宴席、运输大型物件等场景需求，客户可通过APP/小程序提交电梯使用申请，明确电梯使用时间、事由及载重限制等，由物业审核通过后方可开通电梯专项使用权限，并提前告知建筑内其他人员，避开用梯高峰，合理利用电梯资源。

二、电梯使用环境安全

除专业技术层面的保养和维护，电梯的日常使用也有诸多事项需要注意，确保电梯运行环境适宜。

·做到无水渍、强排污

以华南地区“回南天”或北方雨雪天为例，如电梯保洁人员在执行任务过程中敷衍了事，导致大堂、走廊、电梯等区域湿滑泥泞，不仅容易加速电梯部件的损坏，出现如电器元件和电路板短路、门锁和按钮失效、机械部件锈蚀等故障，还可能导致过往行人摔倒，妨碍正常通行。

如遇夏季洪涝多发时节，还需利用电梯防水检测装置，着重注意梯井防水工作，加强排水排污管理。

·做到无杂物、轻磨损

除液体外，固体垃圾也会加重电梯磨损。乘梯人员携带的塑料袋、布条、果核等生活垃圾；业主进驻时的沙石、木棍、水泥等装修垃圾，一旦掉入缝隙、卡住门槽、落入梯井，极易让电梯门无法正常开启和闭合，甚至出现安全事故。

·做到全方案、有保障

在做好前期维保工作后，如电梯依然因不可控因素发生故障/事故，则需依靠物业与维保团队共同组成的应急管理团队，紧急联系医疗团队、消防团队、疏散围观群众等，完善应急管理措施，避免造成二次伤害或扩大影响范围。

基于此，物业管理者更应创新应用并熟用数智化工具，拥抱新质技术、打造专业团队、加强监督管理，为业主提供人性化、有质量、更安全的物业服务。

业主服务无小事。电梯维保工作在物业服务过程中并不算亮眼，如不在服务执行之前明确标准细则，不在服务执行过程中严格监督维保质量，经年日久如酿成大祸，届时再来追责，悔之晚矣。