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三线城市物业费不同程度降费,一线城市高端项目逆势上涨
去年以来,部分城市出台住宅前期物业费指导政策,其中,武汉、青岛等大部分城市的政策制定较为科学。一是指导价定价较高,覆盖绝大部分住宅项目,二是允许执行物业费的浮动管理机制,符合市场调节规律。但是,也有部分城市出台的政策存在一定问题:一是指导价设置覆盖范围不足,二是未设置价格浮动机制。根据中指数据库监测,重庆物业费均值约2.0元/㎡/月,但重庆最高限价为1.9元/㎡/月。此外,重庆市物业费高于1.9元/㎡/月的项目数量占比高达38%。正因如此,重庆市上百个小区业主联合要求降费,部分项目业主拒缴物业费,在激烈的市场反响下,重庆市相关部门一度考虑优化方案进行修正。
图:部分城市物业费、政策与市场对比情况
来源:中指数据CREIS物业版,地方政策
注:部分城市政策数据只适用局部城区
物业管理行业作为关乎民生的行业,政策容错率低,过度的行政指导可能造成不可控的影响,可能导致行业陷入“低价-低质-低满意度”的恶性循环,更不利于资产保值增值,因此,政策调控“有形的手”与市场“无形的手”要协同配合,避免脱节。
据中指研究院监测,2024年至今,降费项目主要集中在我国部分二线城市及三线城市,如重庆、青岛、武汉、银川、成都、南昌、徐州等,尤其是去年以来发布物业费限价政策的城市,物业费整体降幅区间主要集中在10%-40%。具体来看,武汉部分项目物业费降幅10-50%;青岛部分项目物业费降幅10-20%;重庆部分项目物业费降幅在5-50%;成都部分项目物业费降幅10-50%;银川部分项目物业费降幅10-20%,以上五个城市均为去年发布物业费指导价相关政策,政策影响比较明显,降价项目数量较多。不同城市、不同项目的物业费跌幅差异较大。
涨价项目整体来看数量较少,主要是前期物业费定价偏低的项目。北京、上海、深圳等一线城市都出现了物业费涨价现象,例如上海某高端住宅项目,业主主动要求上调物业费,以维持高品质的物业服务和良好居住体验,项目物业费先后经历四次调价,从2.2元/㎡/月涨至5.95元/㎡/月,此外,上海物业费提价项目主要集中在前期物业费定价偏低的老旧小区。苏州、无锡等二线城市也有部分项目物业费上涨,其中苏州、无锡涨幅约5%,涨价后的物业费更接近周边同等项目的物业费水平。
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