三线城市物业费不同程度降费，一线城市高端项目逆势上涨

去年以来，部分城市出台住宅前期物业费指导政策，其中，武汉、青岛等大部分城市的政策制定较为科学。一是指导价定价较高，覆盖绝大部分住宅项目，二是允许执行物业费的浮动管理机制，符合市场调节规律。但是，也有部分城市出台的政策存在一定问题：一是指导价设置覆盖范围不足，二是未设置价格浮动机制。根据中指数据库监测，重庆物业费均值约2.0元/㎡/月，但重庆最高限价为1.9元/㎡/月。此外，重庆市物业费高于1.9元/㎡/月的项目数量占比高达38%。正因如此，重庆市上百个小区业主联合要求降费，部分项目业主拒缴物业费，在激烈的市场反响下，重庆市相关部门一度考虑优化方案进行修正。

图：部分城市物业费、政策与市场对比情况

来源：中指数据CREIS物业版，地方政策

注：部分城市政策数据只适用局部城区

物业管理行业作为关乎民生的行业，政策容错率低，过度的行政指导可能造成不可控的影响，可能导致行业陷入“低价-低质-低满意度”的恶性循环，更不利于资产保值增值，因此，政策调控“有形的手”与市场“无形的手”要协同配合，避免脱节。

据中指研究院监测，2024年至今，降费项目主要集中在我国部分二线城市及三线城市，如重庆、青岛、武汉、银川、成都、南昌、徐州等，尤其是去年以来发布物业费限价政策的城市，物业费整体降幅区间主要集中在10%-40%。具体来看，武汉部分项目物业费降幅10-50%；青岛部分项目物业费降幅10-20%；重庆部分项目物业费降幅在5-50%；成都部分项目物业费降幅10-50%；银川部分项目物业费降幅10-20%，以上五个城市均为去年发布物业费指导价相关政策，政策影响比较明显，降价项目数量较多。不同城市、不同项目的物业费跌幅差异较大。

涨价项目整体来看数量较少，主要是前期物业费定价偏低的项目。北京、上海、深圳等一线城市都出现了物业费涨价现象，例如上海某高端住宅项目，业主主动要求上调物业费，以维持高品质的物业服务和良好居住体验，项目物业费先后经历四次调价，从2.2元/㎡/月涨至5.95元/㎡/月，此外，上海物业费提价项目主要集中在前期物业费定价偏低的老旧小区。苏州、无锡等二线城市也有部分项目物业费上涨，其中苏州、无锡涨幅约5%，涨价后的物业费更接近周边同等项目的物业费水平。