2023-2025年物业企业营收分化凸显，成本高企挤压盈利空间

据亿翰物研的数据展示，2023-2025年，国内物业行业迎来深度调整期，样本物企总营收盘子持续扩大，但增速明显放缓且分化加剧，彻底告别前几年的高增长态势，行业进入“提质增效”的存量竞争新阶段。这一时期，头部与尾部企业的差距持续拉大，盈利端面临多重压力，成本控制成为企业生存的核心基本功。

营收层面，行业呈现“头部领跑、尾部滞后”的极端分化格局。2023-2025年，头部两家企业碧桂园服务和万物云凭借规模化优势，年营收已站上300亿甚至逼近500亿，成为行业绝对的“巨无霸”；而尾部企业如鸿坤物业、兴业物联，年营收仍在3-5亿徘徊，规模差距达百倍以上。三年营收复合增速方面，少数企业表现突出，滨江服务以约21%的增速领跑，越秀服务、华润万象生活分别以约10%、10.5%的增速跑赢同行。

数据来源：企业年报、亿翰物研整理

深入分析不难发现，高增速企业的核心优势高度集中：要么深耕核心区域，如滨江服务聚焦杭州市场，凭借区域品牌溢价和高收缴率实现稳步增长；要么拥有优质商业资产，如华润万象生活依托高毛利商业运营业务，带动整体营收提升；要么具备稳定的母公司支撑，如越秀服务背靠广州地铁和越秀地产，获得持续的项目输送和资源倾斜。

与之形成鲜明对比的是，远洋服务、建业新生活、佳兆业美好等企业，营收连续两年下滑，核心原因在于母公司陷入流动性危机，项目交付减少，甚至出现已有项目流失的情况。整体来看，2025年行业增量空间持续收窄，头部企业靠存量盘精细化运营和增值服务勉强维持个位数增长，中小公司则面临严重的丢盘和收缩压力，未来行业增长动力将从母公司项目输送，转向存量盘提效和第三方竞标。

成本端的刚性上涨，成为所有物企无法回避的难题。2023-2025年，人力、分包、能源、设施维护等核心成本项几乎只涨不跌，多数物企的营业成本增长幅度与营收同步甚至更高，直接导致成本率（营业成本/营收）普遍上升2-5个百分点，盈利空间被持续挤压。

行业内成本控制能力呈现两极分化：华润万象生活表现突出，通过集中采购、数字化调度、人效优化等举措，将成本率稳定控制在65%以下，成为行业降本增效的标杆；而多数中小物企成本率均超过80%，其中远洋服务成本率高达94%，2025年其营业成本达25.66亿元，同比增长10.5%，但营收却下降4.1%，成本失控直接导致巨额亏损。随着社保、最低工资标准持续上调，中小物企难以通过裁员消化成本压力，成本压缩空间有限，扎实的成本管控能力已成为物业企业的“生存底线”。

毛利与毛利率的下行，进一步凸显行业盈利压力。2023-2025年，样本企业平均毛利率从24.5%跌至20.5%，行业普遍面临毛利率下滑困境，核心原因有三：一是物业费提价难度大，受居民消费意愿和政策管控影响，多数项目物业费难以同步跟进成本上涨；二是非业主增值服务收入萎缩，依赖母公司的案场服务、前期咨询等业务，受地产下行影响持续收缩；三是社区增值服务渗透率爬坡缓慢，未能形成有效的盈利补充。

例外的是华润万象生活，其毛利率从25%跃升至35.5%，成为行业为数不多“规模+盈利”双优的标杆，核心得益于高毛利商业运营管理收入占比提升，叠加住宅物业端的降本增效举措，成功实现盈利逆势增长。净利润层面，分化更为明显，行业平均净利润率从2023年的6.5%跌至2025年的3.8%（剔除异常值），表面上是“增收不增利”，本质上是大额信用减值损失拖累利润表。

华润万象生活、滨江服务表现亮眼，前者净利润率达22.7%，净利从29.4亿增长至40.8亿，成为行业“赚钱机器”；后者作为民营物企标杆，净利润率稳定在15%左右，依托杭州区域的高品牌溢价和高收缴率实现盈利稳定。而远洋服务、德信服务、方圆生活服务等企业2025年录得净亏损，核心并非主业经营不善，而是被关联方拖垮，应收款无法收回，一次性计提巨额坏账，成为利润的最大“杀手”。