从“买房”到“护房”：物业行业的下一个千亿风口

2026年3月31日，“新质·新程·新未来2026中国物业企业综合实力战略峰会”在上海顺利召开，亿翰智库、亿翰物研作为主办单位，汇聚行业各界力量，共同探讨物业行业的发展新路径。北京林业大学经管学院物业系程鹏教授在会上发表主题演讲，以《从“买房”到“护房”：物业行业的下一个千亿风口》为核心，深入剖析房地产存量时代下，物业行业的转型逻辑、核心困境与发展机遇，观点客观务实，为行业发展提供了重要参考。

随着中国房地产行业从“增量开发”向“存量运营”深度转型，“买房”的浪潮逐渐退去，“护房”的重要性日益凸显。程鹏教授指出，这一转变不仅关系到千万业主的资产保值与居住安全，更孕育着一个即将被重新定义的千亿级市场。作为“护房”的核心执行者，物业行业本应迎来发展新契机，却长期陷入“业主抱怨、物业喊亏、政府头疼”的集体困境，各方矛盾难以调和。

在程鹏教授看来，这一困境的根源在于多方主体的“个体理性”形成了“集体非理性”。行政力量追求社区稳定与可控，社会力量（业主及业委会）致力于争取自身权益与话语权，市场力量（物业服务企业）则聚焦于利润获取与生存发展，三方各自的合理诉求，在现有制度框架下难以形成合力，反而导致矛盾内耗、服务低效，这也是当前住宅物业管理政策需要重点解决的核心命题。

程鹏教授明确表示，物业管理的核心问题归根结底是“钱”的问题，而“钱”的难题可拆解为分配机制与资金缺口两个层面。在分配机制上，物业费的支出、公共收益的处置等核心问题，本质是各方权力的博弈，单纯依靠市场手段难以破解，雄安新区的实践与国家强调的“党建引领物业管理”，为这一问题提供了符合国情的解决思路。在资金缺口上，物业费长期未作调整，而房屋老化带来的维护成本持续增加，模式难以为继，住建部提出的房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度改革，以及上海统筹公共收益的实践，为扩大资金池、破解资金困境提供了可行路径。

政策方向明确后，物业公司面临的核心考验在于效率提升与成本控制。程鹏教授结合行业现实指出，当前很多物业公司存在精细化管理不足的问题，甚至无法精准核算单个项目的真实成本，总部与项目“两层皮”现象突出，人力、财务等管理成本浪费严重。例如，部分物业公司保洁员有效工作时长不足20%，大量项目需投入人力进行手工对账，这些低效环节不仅增加了成本，也制约了服务质量的提升。

挑战背后，往往蕴藏着新的机遇。程鹏教授认为，物业费难涨的背景下，住宅专项维修资金、公共收益、房屋保险等领域，是物业行业可深挖的增量来源。而当前的核心瓶颈的是，保险公司因缺乏房屋健康档案、维修记录等精准数据，不敢承接老旧建筑保险业务，这恰恰为物业公司提供了突围方向——建立房屋全生命周期数据管理体系，填补行业数据空白。

他强调，物业管理的核心价值应回归房屋本身，掌握房屋衰老规律，而非过度追求“帮业主接孩子”等非核心增值服务。建筑老化有规律可循、损失可定价，物业公司若能掌握这些规律，精准开展维护工作，就能清晰界定保险责任边界，推动房屋保险落地，实现多方共赢。若物业企业不主动布局，这一领域或将被其他主体抢占。

程鹏教授总结，当前物业行业正处于关键转折点，过去积累的大量实操经验多为隐性知识，尚未实现系统化、标准化、数据化。物业公司的核心命题，是将这些隐性经验转化为显性知识，通过数据化手段实现量化管理，这不仅是技术升级，更是组织认知、业务流程与管理模式的深层变革。

从“买房”到“护房”，物业行业的千亿风口已至，而数据化、精细化、回归本质，正是行业突围的关键路径。这场转型虽充满挑战，但也是物业企业重塑核心竞争力、实现长期发展的“难而正确的事”，唯有主动求变、深耕核心，才能在存量时代抓住发展机遇，推动行业高质量发展。