物业行业规模提质、现金分化，社区增值成突围关键

2023-2025年，物业行业的竞争逻辑发生根本性转变，从“规模为王”转向“质量优先”，现金储备成为企业抵御风险的“压舱石”，信用减值成为行业不可承受之重，而社区增值服务则成为企业寻找第二增长曲线的核心突破口，行业正在风险出清中重构竞争格局。

在管规模方面，行业整体仍保持增长，但增速显著放缓，且规模的“质量”取代“大小”成为市场核心衡量指标。2025年，碧桂园服务以10.7亿平方米的在管面积稳居行业首位，但整体增速较前几年大幅回落。2023-2025年，不少物企出现规模增长停滞甚至缩水，核心原因包括地产交付减少、主动退出低效项目、关联方项目流失三大类。

数据来源：企业年报、亿翰物研整理

规模增速表现突出的企业的共性的是，具备稳健的母公司交付能力和强大的第三方拓展能力：苏新服务以62.1%的增速领跑，泓盈城市服务、兴业物联、华润万象生活分别以36.9%、22.7%、15%的增速紧随其后。而雅生活服务、弘阳服务、和泓服务等企业规模出现缩水，降幅分别达8.7%、11.3%、12.2%，核心是关联方地产企业暴雷，导致项目流失。

在管规模结构上，非住宅物业成为行业增长亮点。招商积余的非住宅物业占比高达61%，在公共物业、商业写字楼领域形成差异化优势；华润万象生活的商业运营面积持续扩大，单位面积营收远高于住宅物企，凸显非住宅物业的高盈利潜力，也成为头部企业布局的核心方向。

期末现金余额的分化，直接反映了物企的抗风险能力。2023-2025年，行业整体现金储备呈现“先升后降”的趋势，2025年多家企业现金大幅减少，主要用于偿还债务、补充营运资金和应对应收坏账，头部与尾部企业的现金差距越拉越大。2023年，多数物企现金储备充裕，万物云（155.7亿）、华润万象生活（115.8亿）均超百亿；2024年，部分企业开始消耗现金，两者现金储备分别降至134.3亿、96.0亿；2025年分化进一步加剧。

值得注意的是，华润万象生活现金降至55.4亿，主要用于分红及战略投资，属于主动调整；万物云现金维持在110.8亿，碧桂园服务现金始终保持百亿以上，即便在行业寒冬中仍具备强大的收并购和偿债能力。而尾部企业现金储备极度紧张，德商产投服务、众安智慧生活现金不足2亿，方圆生活服务、建业新生活不足1亿，抗风险能力极弱，面临被行业出清的风险。

信用减值损失成为2025年行业最触目惊心的“利润粉碎机”。多家物企因关联房企暴雷，一次性计提巨额坏账，几乎吃掉全部毛利，直接击穿利润表。减值主要来自关联地产公司的应收款，物业公司为母公司提供的案场服务、前期咨询、交付开荒等非主业增值服务，在地产流动性危机爆发后，款项无法收回，只能计提坏账。

佳兆业美好最为典型，2025年计提信用减值10.9亿，占营收的67.4%，本质上是被母公司的坏账“拖死”。反观华润万象生活，2025年信用减值损失仅2.38亿，占营收1.3%，几乎未受关联方拖累，这得益于其央企背景和前期严格的风控体系。对于投资者而言，应收账款周转天数、关联方应收占比已成为衡量物企盈利真实性的核心指标，若这两个数字持续恶化，即便利润表面好看，也缺乏可持续性。

社区增值服务曾被寄予厚望，被视为物企突破盈利瓶颈的第二增长曲线，但2023-2025年的数据表明，这一领域并非所有企业都能立足，行业整体增速放缓，2025年甚至出现普遍性下滑。社区增值服务涵盖家政、团购、租售、装修、空间运营等，其发展受制于居民消费意愿、企业服务能力等多重因素。

头部企业表现相对稳健，碧桂园服务社区增值服务绝对额最大，2025年达44.2亿元，占营收9%，业务以生活团购、家政、房产经纪为主；滨江服务从2024年10.97亿增长至11.8亿，稳步扩张。但更多企业出现大幅下滑，卓越商企服务从6.8亿跌至3.2亿，建业新生活从6.6亿跌至4.3亿。

收缩的核心原因有三：一是居民消费意愿下降，非必要服务支出显著减少；二是物业公司主动收缩装修贷、车位包销等高风险业务；三是创新业务面临瓶颈，团队与机制先天不足，基础服务不到位导致业主信任缺失，前期投入大而短期盈利差。在此背景下，物业公司开始回归保安、保洁、保绿、保修的“四保”基础服务，增值服务从“讲故事”回归“做实营收”，成为行业理性发展的重要信号。