物业服务企业普遍面临营收增长放缓、利润率下降，现金充裕与增长困境矛盾并存

2021年以来，物业服务企业普遍面临营收增长放缓、利润率下降、坏账压力增加等财务挑战，但行业整体现金流仍保持相对稳定，波动幅度较小。2025年，60家上市物企（截至2026年4月15日，已披露相关数据的港股及A股主板企业）的现金及现金等价物均值约为17.76亿元，同比下降1.44%。近五年来，该指标持续稳定在17.5亿元至19.5亿元的主要区间内，整体波动幅度有限，表明物业企业的资金状况比较稳定。

图：2021-2025年上市物企现金及现金等价物情况

物业服务行业兼具轻资产运营与现金流稳健的双重属性。近几年，在行业整体增长放缓、主业发展遭遇瓶颈的背景下，如何有效盘活资金成为关键。为此，部分物业企业积极探索，利用闲置资金开展投资理财，以期在优化资金配置、改善财务结构的同时寻求新的收益增长点，如祈福生活服务、保利物业、融创服务、南都物业等多家物业公司均有积极的投资理财动作。

整体上看，大部分企业的投资风格较为稳健，多以低风险的理财产品为主。如保利物业、融创服务等将闲置资金购买结构性理财产品和固定收益类理财产品，在不影响主业发展的前提下，充分盘活闲置资金的使用效率。

但少数企业涉足白银、股票等风险相对较高的投资标的，引发了行业关注。物业企业投资理财必须在严控风险的前提下进行，以避免造成严重损失影响主业发展。

住宅项目撤场现象加剧，非住宅领域留存率更低，依托专业能力适配布局

图：2021-2025年百强企业管理面积业态分布情况

从管理面积的业态构成来看，2025年百强企业住宅业态管理面积占比约为65.87%，非住宅业态占比为34.13%，与上年相比，业态结构总体保持稳定，表明百强企业项目业态布局已进入相对平稳的阶段。在整体业态结构未发生显著变化的情况下，企业更加注重存量项目的业态组合优化与项目质量的提升。

住宅项目历来具有高留存率与高续约率的特点，但近两年项目退场案例屡见不鲜。其中，“被迫离场”多因业主要求降费或服务质量不达标等因素引发；而“主动撤场”则直接源于收缴率持续低迷、项目入不敷出，物业企业为及时止损不得不选择退出。2025年初至2026年3月底，中指研究院共监测到住宅撤场项目案例212个，并从以下几个维度分析撤场现象的特征。

从地域分布上看，苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州等城市住宅撤场案例较多，总计占全部监测样本的65%左右，且不同城市的退场成因与项目情况存在分化。具体可分为四类：第一，受限价政策影响，业主要求降费或直接解聘更换物业公司，部分项目因降费后亏损导致物业企业退出，以重庆为代表；第二，退场项目以次新房为主，高空置率、高物业费、低收缴率及开发商巨额欠费等问题叠加，迫使物业企业主动撤场，武汉市此类现象较为突出；第三，因对物业服务不满，业委会直接解聘并更换物业公司，苏州和南京此类案例频发，反映出当地业主维权意识较强、业委会覆盖率较高的特点；第四，老旧小区因长期收缴率低迷、业主缴费意识薄弱，叠加刚性成本持续上涨，物业企业长期亏损后选择主动退出，这类案例在多个城市均有分布。

从退场企业的分布上看，百强物业企业主动撤场的案例显著增多。据不完全统计，百强企业主动退场案例超80个，占比约38%，绿城服务、中海物业、滨江服务等多家百强企业均出现主动撤场的情况。表明在存量市场竞争加剧、人工成本持续攀升、收缴率持续下滑的背景下，行业盈利压力正从中小物业向头部企业传导，部分低效或亏损的住宅项目已难以维持。物业企业正通过主动撤场实现止损与资源优化。

从撤场项目的特征上看，次新房项目撤场现象集中爆发。据统计，楼龄在5年以内的次新房项目占比达到35%。过去次新项目因设备新、运维成本低、物业费定价高而备受物业企业青睐。但当前新交付项目普遍面临高空置率、低收缴率的困境，同时叠加开发商应收账款逾期与坏账风险，导致新项目尚未稳定运营便陷入亏损，经营问题快速暴露，成为物企常见的主动撤场项目类型之一。

非住宅领域机遇与挑战并存。一方面，业态持续细分，招投标机会较多。根据中指研究院“AI招投标Agent”监测，2025年行业全年招标信息41.5万条，其中，办公物业是招标项目数量最多的业态，占比达47.46%；此外，学校、医院、公众物业、产业园区及商业物业招标数量占比分别为23.68%、6.27%、4.95%、1.31%和0.42%。

另一方面，非住宅项目具有单一业主、项目不确定性较高、服务专业性较强等特征，项目留存率相较住宅项目往往更低。百强企业需结合自身能力与优势，定向布局，以挖掘更大的市场价值。非住宅领域的潜力不仅体现在更高的物业费水平和边际收益上，更在于可延伸服务的广度与深度。相较于住宅物业，非住宅业态的服务边界已突破传统“四保一服”的局限，向设施管理、能源管理、行政服务、餐饮服务、消毒服务等专业领域深度拓展。